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Landgericht Osnabrück, Urteil vom 03.11.2006
12 O 556/06  -

Ladenmiete in Einkaufspassage muss ab Übergabe des Geschäfts bezahlt werden

Eröffnungsdatum der Passage irrelevant

Wer in einer Einkaufspassage einen Laden mietet, muss ab der Übergabe der Räumlichkeiten Miete zahlen. Das gilt auch dann, wenn die Einkaufspassage noch gar nicht offiziell eröffnet ist und mit einem Bauzaun umgeben ist.

Die Parteien schlossen 2003 einen Mietvertrag über ein Ladenlokal in der "Kamp-Promenade" in Osnabrück. Dabei handelt es sich um eine von der Klägerin im Bereich der Fußgängerzone neu erbaute Einkaufszeile, die aus mehreren Gebäuden mit einer Vielzahl von Geschäften besteht. Das Projekt befand sich bei Abschluss des Mietvertrages noch in Planung.

Die Geschäftsräume wurden der Beklagten am 16.7.2004 übergeben. Sie konnte ab diesem Tag die Räume mit einer Ladeneinrichtung versehen. Für das Publikum war die "Kamp-Promenade" dagegen erst ab Mitte September 2004 zugänglich. Bis dahin war das Gelände mit einem Bauzaun abgesperrt. Für die Zeit bis zur Eröffnung der Passage zahlte die Beklagte keine Miete.

Die Klägerin hat mit ihrer Klage den vereinbarten Mietzins für den Zeitraum zwischen Übergabe des Geschäfts und Eröffnung der Passage in Höhe von knapp 35.500,- verlangt. Ihrer Meinung nach komme es für den Beginn der Mietzahlungspflicht allein auf die Übergabe der Räume an. Die Beklagte hat dagegen argumentiert, dass von einer Übergabe, die eine Mietzahlungspflicht auslöse, erst mit Eröffnung der gesamten Promenade am 16.9.2004 ausgegangen werden könne. Vorher habe sich das Objekt noch in der Herstellungsphase befunden.

Das Landgerichts Osnabrück hat der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat die Kammer ausgeführt, dass die Mietzeit mit der Übergabe am 16.7.2004 begonnen habe.

Nach den vertraglichen Abreden der Parteien seien Übergabetag und Mietbeginn identisch. Dabei sei die Mietsache der Beklagten in einem vertragsgemäßen Zustand übergeben worden. Nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien sei nämlich vom Übergabetag bis zum Eröffnungstag noch kein Zugang zum Mietobjekt für das allgemeine Publikum geschuldet gewesen, sondern lediglich die Bereitstellung des Objekts in einem Zustand, der zum weiteren Ausbau als Laden geeignet war. Dies ergebe die Auslegung des Mietvertrages. In diesem sei z.B. ausdrücklich geregelt, dass der Tag der Eröffnung der Einkaufsgalerie dem Übergabetag zeitlich nachfolge.

Für diese vertragliche Regelung der zeitlichen Abfolge seien im Vertrag auch vernünftige und nachvollziehbare Gründe genannt, nämlich die Gewährleistung des positiven Gesamteindrucks des Projekts im Interesse aller Mieter. Es liege auf der Hand, dass eine öffentlichkeitswirksame Eröffnung einen gemeinsamen Start der Verkaufstätigkeit durch alle Mieter voraussetze. Das sei jedoch nur zu gewährleisten, wenn die Ladeneinrichtungen nach einer zeitlich vorgeschalteten Übergabe der Objekte durch die Mieter fertiggestellt werden könnten. Folgerichtig sei den Mietern im Interesse einer wirksamen Eröffnungswerbung in ergänzenden Bestimmungen des Vertrages auch ausdrücklich untersagt worden, schon vor der offiziellen Eröffnung mit der Verkaufstätigkeit zu beginnen.

Diese Regelungen seien nicht etwa deshalb zu beanstanden, weil sie die Beklagte entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligten. Die Bestimmungen seien zum einen klar und unmissverständlich, zum anderen bestehe für sie eine sachliche Rechtfertigung. So könnte eine gleichzeitige Eröffnung aller Geschäfte zu einem bestimmten Termin mit der einhergehenden Eröffnungswerbung zu einem gesteigerten Geschäftserfolg aller Mieter unter Einschluss der Beklagten beitragen.

Aus den gleichen Gründen könne die Beklagte den Mietzins wegen der fehlenden Zugangsmöglichkeit des Publikums auch nicht mindern oder insoweit ein Zurückbehaltungsrecht ausüben.

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 30.05.2007
Quelle: ra-online, Pressemitteilung des LG Osnabrück vom 09.05.2007

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