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Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.10.2004
VIII ZR 378/03 -

Bundesgerichtshof zur Wirksamkeit einer Schönheits­reparatur­klausel

Klausel ist gültig, denn der Mietvertrag lässt Ausnahmen zu

Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat (erneut) über die Wirksamkeit einer Schönheits­reparatur­klausel in Mietvertrags­formularen entschieden.

Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin, einer gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft. Nach dem von der Klägerin verwendeten Mietvertragsformular hat der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Allgemeinen Vertragsbedingungen der Klägerin zum Mietvertrag (AVB) enthalten unter anderem folgende Regelungen:

"Nr. 5 Erhaltung der überlassenen Räume

(2) Die vom Mitglied gemäß § 3 Abs. 8 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Dauer des Vertrages ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen.

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

- in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre

- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre

- in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitgliedes verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen."

Im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses am 30. April 2002 befand sich die Wohnung in einem stark abgenutzten Zustand. Die Beklagte zog aus der Wohnung aus, ohne Schönheitsreparaturen vorgenommen zu haben. Die Klägerin hat von der Beklagten Renovierungskosten auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags und Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen für die Monate Mai bis Juli 2002 verlangt. Sie hat in der Wohnung zwischenzeitlich Umbauarbeiten vorgenommen, unter anderen hat sie Dachgauben einbauen lassen.

Das Amtsgericht hat der Klage - mit Ausnahme des Schadensersatzanspruchs wegen Mietausfalls für den Monat Juli 2002 - stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt mit der Begründung abgewiesen, die Regelung in Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB sei unwirksam, da sie es dem Vermieter ermögliche, den Mieter auch für eine Abnutzung der Wohnung vor Beginn des Mietverhältnisses in Anspruch zu nehmen. Auf die Revision der Klägerin hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt.

Der Bundesgerichtshof hat die vertragliche Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen als wirksam angesehen. Die Klausel in Nr. 5 Abs. 2 der AVB der Klägerin ist so zu verstehen, daß die Fristen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen erst ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Des weiteren handelt es sich nicht um einen - gegebenenfalls unzulässigen - "starren" Fristenplan, der den Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Renovierung verpflichtet. Denn der Mieter hat einen Anspruch nach Nr. 5 Abs. 3 der AVB auf Verlängerung der Renovierungsfristen, wenn der Zustand der Wohnung dies zuläßt.

Hiervon ausgehend, hat der Bundesgerichtshof den Anspruch auf Erstattung von Renovierungskosten trotz des mittlerweile vorgenommen Umbaus der Wohnung als begründet angesehen. Er hat dabei an seiner Rechtsprechung festgehalten, daß der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen sich im Falle der Vornahme von Umbauarbeiten im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld umwandelt, falls der Mietvertrag - wie vorliegend - nichts anderes bestimmt.

Der Anspruch ist der Höhe nach durch die Kosten begrenzt, die der Mieter ohne die Umbaumaßnahmen hätte aufwenden müssen; andererseits ist er insoweit zu kürzen, als durch den Umbau Renovierungsaufwand entfallen ist, etwa infolge einer umbaubedingten Verkleinerung der Wohnfläche. Auf diese Weise erhält der Vermieter nicht mehr, als ihm vertraglich zusteht, und der Mieter hat nicht mehr zu leisten als das, wozu er sich vertraglich verpflichtet hat.

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der Leitsatz

BGB §§ 305 c Abs. 2, 535 ff.

Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisse zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist (Bestätigung von BGHZ 101, 253 ff.).

BGB § 307

Um eine den Mieter nach § 9 AGBG bzw. § 307 BGB unangemessen benachteiligenden "starren" Fristenplan handelt es sich dann nicht, wenn der Vermieter bei einem entsprechenden Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist.

BGB §§ 535 ff.

Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, verwandelt sich sein Erfüllungsanspruch auf Vornahme der (unterlassenen) Schönheitsreparaturen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt. Hätte der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte ausführen lassen dürfen, und hatte er die von ihm geschuldete Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht abgelehnt, braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 20.02.2005
Quelle: ra-online, Pressemitteilung Nr. 117/04 des Bundesgerichtshofs vom 20.10.2004

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Rüsselsheim, Urteil vom 26.03.2003
  • Landgericht Darmstadt, Urteil vom 26.11.2003
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ZMR 2005, 109

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Dokument-Nr.: 72 Dokument-Nr. 72

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