Fehlender Nachweis zur Mietsicherung berechtigt zum Zurückbehalt der Mietzahlungen

Im zugrunde liegenden Fall sah der Mietvertrag zwischen den streitenden Parteien eine Mietsicherheit vor, die auf einem gesonderten Sparkonto angelegt werden sollte. Im Folgenden kündigten die Mieter das Mietverhältnis und baten die Vermieterin hinsichtlich der Mietsicherheit um den Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage. Die Mieter setzten dazu eine Frist, die bei Nichtbeachtung zu einer Ausübung des Zurückbehaltungsrechts geführt hätte. Die Vermieterin übersandte am selben Tag eine Kontostandbestätigung über das Kautionskonto, bei der als Bezeichnung des Kontoinhabers allein der Name der Vermieterin ohne weitere Zusätze genannt wurde. Die Mieter meinten nun, dass der Nachweis zur ordnungsgemäßen Anlage der Mietsicherheit fehlte.

Berechtigung zum Zurückbehalt lag vor

Nach Auffassung des Amtsgerichts lagen die Voraussetzungen für die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts nach § 273 BGB vor, da die Vermieterin keinen genügenden Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage der Mietsicherheit erbrachte. Der Vermieter ist gemäß § 551 Abs. 3 BGB verpflichtet, die vom Mieter geleistete Kaution in insolvenzfester Weise getrennt von seinem Vermögen anzulegen (BGH, Urt. v. 13.10.2010 - VIII ZR 98/10 = NJW 2011, 1152). Nach der Rechtsprechung des BGH, kann im Fall einer nicht erfolgten ordnungsgemäßen Anlage der Mietsicherheit ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt werden. Vorliegend wurde aber die Mietsicherheit ordnungsgemäß angelegt. Nur den Nachweis dieser Anlage hat die Vermieterin nicht erbracht. Aus Sicht des Mieters, der die mangelnde Insolvenzsicherheit der Anlage der Mietsicherheit befürchtet und daher weitere Zahlungen an den Vermieter zurückhalten möchte, steht dies der tatsächlich nicht ordnungsgemäßen Anlage gleich. Der Vermieter wird hierdurch nicht unangemessen benachteiligt, da ein Nachweis ohne weiteres durch eine Bankbestätigung gegenüber dem Mieter möglich ist.

Dabei ist auch zu beachten, dass die mietvertragliche Regelung zwar selbst lediglich von einer Anlage auf einem gesonderten Sparkonto sprach. Dies konnte aber im Hinblick auf § 551 Abs. 4 BGB nicht zu einer Einschränkung der Verpflichtung der Vermieterin führen.

Erhebung des Zurückbehaltungsrechts bedingungsfeindlich

Die Erklärung, im Fall der Nichterfüllung einer bestimmten vom Erklärenden gesetzten Bedingung (hier: fristgebundener Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage der Mietsicherheit), ein Zurückbehaltungsrecht in Anspruch zu nehmen, kann nach Auffassung des Amtsgerichts keine wirksame Erhebung der Einrede des § 273 BGB darstellen. Die Erhebung der Einrede ist nämlich grundsätzlich bedingungsfeindlich. Grund dessen ist, dass sich der Erklärungsempfänger auf die durch die Erklärung geschaffene Rechtslage einstellen können soll, weswegen ihm keine Unklarheit zuzumuten ist. Er soll vielmehr wissen, ob die betreffende Erklärung gelten soll oder nicht.

Keine Ausnahme von der Bedingungsfeindlichkeit

Eine Ausnahme von der Bedingungsfeindlichkeit wird dann angenommen, wenn deren Erfüllung lediglich vom Willen des Erklärungsempfängers abhängen soll (BAG, Urt. v. 21.03.1986 - V ZR 23/85 = NJW 1986, 2246). Im vorliegenden Fall war nach dem Wortlaut nach die Bedingung zwar alleine vom Willen des Erklärungsempfängers abhängig, da es der Vermieterin oblag, den Nachweis zu erbringen oder nicht. Ihrem Sinn nach soll aber die Ausnahme nur solche Fälle treffen, in denen die Bedingung keine ungewisse Lage schafft und in denen sich die Erfüllung der Bedingung zweifelsfrei feststellen lässt. Diese Voraussetzungen waren beim geforderten Nachweis ordnungsgemäßer Anlage der Mietsicherheit aufgrund des Kriteriums der Ordnungsgemäßheit innewohnenden Spielraums hingegen nicht gegeben.