Durch Teilungserklärung kann Vertretungsbefugnis eines Sonder­eigentums­verwalters ausgeschlossen sein

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Wohnungseigentümerin in Hessen wollte sich auf einer Eigentümerversammlung im Juli 2021 von der Verwalterin ihres Sondereigentums vertreten lassen. Da dies die anderen Wohnungseigentümer nicht zuließen, erhob sie gegen die in der Versammlung gefassten Beschlüsse Klage. Nach einer Regelung in der Teilungserklärung durfte sich ein Wohnungseigentümer nur durch seinen Ehegatten, den Verwalter, einem anderen Wohnungseigentümer oder einen zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten Dritten vertreten lassen. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung der Klägerin.

Sondereigentumsverwalter als unzulässiger Vertreter

Das Landgericht Frankfurt a.M. bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Die Sondereigentumsverwalterin sei gemäß der Teilungserklärung nicht zur Vertretung der Klägerin in der Eigentümerversammlung berechtigt gewesen. Die Vertretungsregel in der Teilungserklärung sei zulässig. Sie bezwecke das Fernhalten gemeinschaftsfremder Einwirkungen. Soweit die Klägerin die Bevollmächtigung eines anderen Wohnungseigentümers oder des Verwalters für unzumutbar hielt, verwies das Gericht auf die Möglichkeit einen zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten Dritten zu bevollmächtigen.

Mögliche Ausnahmen von Vertretungsregeln

Zwar könne in Ausnahmefällen von der Vertretungsregel einer Teilungserklärung abgewichen werden, so das Landgericht. Dies könne etwa möglich sein, wenn in einer kleinen, im Wesentlichen selbst genutzten Wohnanlage zwischen den Wohnungseigentümern erhebliche Spannungen bestehen oder die zugelassenen Vertreter wegen Interessenskollisionen für den Vertretenen unzumutbar sind. Ein solcher Fall habe hier aber nicht vorgelegen.