Vermieter muss nicht jeden Untermieter akzeptieren

Das ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Coburg, mit dem Mieter zur weiteren Mietzahlung verurteilt wurden. Ihre Mietkündigung sei unwirksam: sieben Untermieter statt der bisherigen zwei Mieter müsse die Hauseigentümerin nicht akzeptieren.

Sachverhalt:

Die beiden Mieter hatten ein Wohnhaus befristet auf vier Jahre angemietet. Sie bewohnten das Anwesen anfänglich mit zwei Kindern und zuletzt nur noch zu zweit. Rund 18 Monate vor Vertragsende wollten sie aus dem Mietverhältnis aussteigen. Sie teilten der Vermieterin potentielle Untermieter – eine siebenköpfige Familie – mit. Auf diese neuen Bewohner wollte sich die Hausherrin aber nicht einlassen und untersagte die Untervermietung. Das nahmen die Mieter zum Anlass, zu kündigen. Sie zogen aus und in neue Mieträume ein. Gegenüber ihrer „alten“ Vermieterin stellten die Mietzahlungen ein. Die klagte.

Gerichtsentscheidung:

Mit Erfolg. Amts- und Landgericht Coburg erklärten die Kündigung für unwirksam und verurteilten die Beklagten zur Zahlung. Zwar räume das Gesetz dem Mieter eine Sonderkündigungsmöglichkeit ein, wenn der Vermieter die Erlaubnis der Untervermietung verweigere. Ausnahmsweise könne ein wichtiger Grund in den persönlichen Verhältnissen des beabsichtigten Untermieters aber zur Verweigerung berechtigen. Nachdem bei einer erheblich höheren Anzahl von Bewohnern das Anwesen zwangsläufig auch stärker beansprucht werde, habe die Klägerin die Erlaubnis ohne für sie nachteilige Folgen versagen dürfen. Denn sie habe ein berechtigtes Interesse daran, dass ihr Eigentum nicht über Gebühr „abgewohnt“ werde.

Zur Rechtslage:

Der Gesetzgeber hat aus Gründen des Mieterschutzes dem Mieter die Möglichkeit eröffnet, dem Vermieter einen „geeigneten“ Untermieter zu präsentieren – auf den sich der dann in der Regel auch einlassen muss. Folge: der bisherige Mieter bleibt zwar Vertragspartei, kassiert aber seinerseits die Untermietzahlungen. Verweigert der Vermieter eine derartige Regelung ohne triftigen Grund, darf der Mieter kündigen. Wann ein solcher Grund vorliegt, ist im Detail nicht durch Gesetz bestimmt. Die Gerichte fragen bei der Beurteilung dieser Frage danach, ob dem Vermieter die Untermiete unter Berücksichtigung der Hausgemeinschaft und seiner berechtigten Interessen zuzumuten ist.

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) [Gebrauchsüberlassung an Dritte]:

(1) Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

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§ 553 BGB [Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte]:

(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

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