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Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.05.2005
VIII ZR 94/04 -

Verzugszinsen: Kein rückwirkender Verzug des Mieters mit der Zahlung von Mieterhöhungs­beträgen

Eine Mieterhöhung gegen den Willen des Mieters wird erst fällig, wenn ein Gericht sie für rechtskräftig erklärt hat. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor. Der Mieter muss zwar rückwirkend den Differenzbetrag zur alten Miete zahlen, jedoch dürfen die Verzugszinsen nicht erhoben werden.

Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, daß der Mieter nicht rückwirkend mit der Zahlung von Mieterhöhungsbeträgen in Verzug gerät, wenn er dazu verurteilt wird, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters für Zeiträume zuzustimmen, die vor Rechtskraft des Zustimmungsurteils liegen.

Die Klägerin hatte von den beklagten Mietern ihrer Wohnung im Februar 2001 die Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete verlangt. Da die Beklagten ihr Einverständnis mit der Mieterhöhung verweigerten, erwirkte die Klägerin ein rechtskräftiges Urteil vom 20. Dezember 2002, durch das die Beklagten verurteilt wurden, einer Erhöhung der Miete um 55,22 € im Monat ab dem 1. Mai 2001 zuzustimmen. Sie zahlten die Erhöhungsbeträge für die Zeit bis einschließlich Januar 2003 am 5. Februar 2003. Die Klägerin hat die Zahlung von Verzugszinsen aus den monatlichen Erhöhungsbeträgen für die Zeit vom 1. Mai 2001 bis 4. Februar 2003, insgesamt 81,55 €, begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt.

Der Bundesgerichtshof hat auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt. Nach seiner heutigen Entscheidung hat zwar der Mieter, der dazu verurteilt wird, einer vom Vermieter verlangten Mieterhöhung zuzustimmen, die Erhöhungsbeträge gemäß § 558 b Abs. 1 BGB für die Zeit ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zu zahlen. Jedoch wird diese Schuld erst in dem Zeitpunkt fällig, in dem das Zustimmungsurteil rechtskräftig wird. Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete setzt nach dem Willen des Gesetzgebers eine entsprechende Änderung des Mietvertrags voraus. Diese tritt - wenn der Mieter der Änderung nicht freiwillig zustimmt - erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils ein, infolge derer sein Einverständnis mit der Vertragsänderung gemäß § 894 ZPO als erklärt gilt. Der Gesetzgeber hat keine Rückwirkung der Änderung auf den Beginn des Zeitraums angeordnet, für den der Mieter die erhöhte Miete schuldet. Deshalb kann der Mieter auch nicht rückwirkend mit der Zahlung der Erhöhungsbeträge in Verzug geraten und der Vermieter nicht rückwirkend gemäß § 288 BGB Verzugszinsen aus den Erhöhungsbeträgen verlangen.

Der Vermieter kann den Mieter allerdings bereits vor Rechtskraft des Zustimmungsurteils durch eine Mahnung nach § 286 Abs. 1 BGB in Verzug mit der Zustimmung zu der von ihm verlangten Mieterhöhung setzen. Dadurch erlangt der Vermieter zwar keinen Anspruch auf Verzugszinsen nach § 288 BGB, weil diese Vorschrift eine Geldschuld voraussetzt und auf eine Verpflichtung zur Abgabe einer Willenserklärung keine Anwendung findet. Der Vermieter kann jedoch in diesem Fall nach § 280 Abs. 1 und 2 BGB Ersatz des Schadens verlangen, der ihm durch eine vom Mieter zu vertretende Verzögerung der Zustimmung entsteht. Dieser Schaden kann auch in einem Zinsverlust bestehen, den der Vermieter aber im Prozeß konkret darlegen muß. Das war im zur Entscheidung stehenden Fall nicht geschehen, so daß offen bleiben konnte, ob die Beklagten mit der Zustimmung zur Mieterhöhung in Verzug waren.

Vorinstanzen:

AG Hannover - 523 C 2558/03 ./. LG Hannover - 8 S 78/03

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der Leitsatz

MHG § 2 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4; BGB § 558 b Abs. 1 und 2 Satz 1, § 286

Wird der Mieter verurteilt, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zuzustimmen, wird seine Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Miete für die Zeit ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig. Verzug mit den Erhöhungsbeträgen kann daher nicht rückwirkend eintreten, sondern erst nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils begründet werden.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 04.05.2005
Quelle: ra-online, Pressemitteilung Nr. 70/05 des BGH vom 04.05.2005

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Urteile zu den Schlagwörtern: Mieterhöhung | Verzug des Mieters | Verzugszinsen
Fundstellen in der Fachliteratur: Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)
Jahrgang: 2005, Seite: 496
NZM 2005, 496

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Dokument-Nr.: 467 Dokument-Nr. 467

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