BGH: Zulässigkeit der Untervermietung einer aus beruflichen Gründen genutzten Nebenwohnung

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Mieter einer etwa 72 qm großen Wohnung in Berlin nutzte diese aus beruflichen Gründen. Sein ebenfalls gemieteter Hauptwohnsitz lag etwa 17 km entfernt. Der Mieter hatte in der Nähe der Nebenwohnung seine Spedition und hielt sich während der Pausen seines früh morgens beginnenden und häufig bis nachts um 2 Uhr dauernden Arbeitstags in der Wohnung auf. Zudem übernachtete er dort zwei bis drei Mal in der Woche, um sich nächtliche Fahrten nach Hause zu ersparen. Der Mieter wollte nunmehr von der Vermieterin die Erlaubnis zu Untervermietung von zwei Zimmern der Wohnung. Da die Vermieterin dies verweigerte, erhob der Mieter Klage.

Amtsgericht gab Klage statt, Landgericht wies sie ab

Während das Amtsgericht Berlin-Mitte der Klage auf Zustimmung zur Untervermietung stattgab, wies sie das Landgericht ab. Es verneinte ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung der bloßen Nebenwohnung. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision des Mieters.

Bundesgerichtshof bejaht Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten des Mieters. Diesem stehe gemäß § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung zu. Für ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung komme es nicht darauf an, dass die Wohnung auch nach der Untervermietung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt. Die Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB stelle keine qualitativen Anforderungen bezüglich der verbleibenden Nutzung des Wohnraums durch den Mieter auf. Es sei unzutreffend anzunehmen, der Gesetzgeber habe lediglich den Bestand eines einzigen Mietverhältnisses als schützenswert angesehen.

Zweck der Untervermietung ist Erhalt der Wohnung

Zweck des § 553 Abs. 1 BGB sei nach Ansicht des Bundesgerichtshofs der Erhalt der Wohnung, an der der Mieter festhalten will. Es gehe schon deshalb nicht um das Fortbestehen des Hauptwohnsitzes, weil der Mieter durch einen Mietvertrag nicht verpflichtet werde, in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt im Sinne des Hauptwohnsitzes zu begründen, sondern es seinen persönlichen Vorstellungen und seiner freien Entscheidung überlassen sei, wo er im herkömmlichen Sinne wohnt.

Unterschiedlicher Schutz von Untermieter und Hauptmieter ist hinzunehmen

Der Bundesgerichtshof folgte nicht der Ansicht, dass die Untervermietung im Widerspruch zur geltenden Rechts- und Sozialordnung stehe, wenn der Mieter längerfristig oder dauerhaft seinen Hauptwohnsitz nicht in der Wohnung haben wird, diese aber untervermietet, weil dem Untermieter rechtlich nicht der gleiche Schutz zukommt wie dem Hautmieter. Die Untervermietung als solche sei gesetzlich anerkannt. Der Umstand des geringeren Bestandschutzes des Untermieters im Vergleich zum Hauptmieter beruhe auf eine gesetzgeberische Wertentscheidung, die hinzunehmen sei.