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Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.07.2022
- VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21 -
Mieterhöhungserklärung erfordert keine Aufteilung der Modernisierungskosten nach Gewerken
Instandsetzungsteil können durch Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich gemacht werden
Der Bundesgerichtshof hat sich mit den formellen Anforderungen an Mieterhöhungsklärungen nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen befasst. Es handelt sich um drei von einer Vielzahl anhängiger Verfahren, mit denen Mieter verschiedener Wohnungen in Bremen gegen Mieterhöhungen der beklagten Vermieterin vorgehen.
In sämtlichen Verfahren sind die Kläger jeweils Mieter von Wohnungen der Beklagten in Bremen. Diese erhöhte infolge von Modernisierungen der betreffenden Wohnungen sowie der Gebäude, in denen sich die Wohnungen befinden, die monatlich zu zahlende Grundmiete. Den Mieterhöhungsschreiben war jeweils eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt. Diese enthielt unter anderem Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen
Berufungsgericht erachtet Mieterhöhungserklärungen aus formellen Gründen für unwirksam
Das Berufungsgericht hat in allen drei Verfahren die Mieterhöhungserklärungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam erachtet und den Klagen jeweils stattgegeben. Jedenfalls bei umfassenden und kostenträchtigen Modernisierungsmaßnahmen beziehungsweise solchen, die außerhalb der Wohnung des Mieters vorgenommen würden oder mehrere Gebäude umfassten, sei zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB eine weitere Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen erforderlich. Das könnte etwa durch eine Aufschlüsselung nach verschiedenen Gewerken, "konkreten Arbeitsabschnitten" oder "greifbaren Einzelarbeiten" erfolgen. Nur auf diese Weise könne der Mieter den Kostenansatz des Vermieters auf seine Plausibilität und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm enthaltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten (§ 559 Abs. 2 BGB) überprüfen. Mit den vom Berufungsgericht jeweils zugelassenen Revisionen verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
BGH: Aufschlüsselung der Modernisierungskosten nach Gewerken nicht erforderlich
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB ausreichend ist, wenn ein Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den
Keine zu hohen formellen Hürden für Mieterhöhungserklärung
Diese formellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung in § 559 b Abs. 1 BGB bilden das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Der Mieter soll in die Lage versetzt werden, den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Einsichtnahme in die Rechnungen und sonstigen Belege - besteht. Dennoch dürfen die Hürden für die
Kein Erkenntnisgewinn bei Aufschlüsselung nach Gewerken
Davon ausgehend ist es in formeller Hinsicht ausreichend, wenn der Vermieter in der
Berufungsurteile in allen drei Verfahren aufgehoben
Ob die vom Vermieter angesetzten Erhöhungsbeträge tatsächlich zutreffend und angemessen sind, betrifft allein die materiell-rechtliche Nachprüfung der Erhöhungserklärung nach § 559 BGB. In deren Rahmen obliegt dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen sind. Da das Berufungsgericht die hierfür erforderlichen Feststellungen bislang nicht getroffen hat, hat der Senat die Berufungsurteile in allen drei Verfahren aufgehoben und zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Bremen zurückverwiesen.
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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 22.07.2022
Quelle: Bundesgerichtshof, ra-online (pm/ab)
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Dokument-Nr. 32006
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