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Bundesgerichtshof, Urteil vom 31.10.2007
VIII ZR 261/06 -

BGH zur verspäteten Betriebskostenabrechnung, zur Heizkostenabrechnung, dem Anspruch des Mieters auf Installation einer neuen sparsameren Heizungsanlage und zur Abweichung der Wohnfläche vom Mietvertrag

BGH bestätigt seine Rechtsprechung zu Flächenabweichungen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in seinem Urteil vom 31.10.2007, VIII ZR 261/06 mit einigen grundsätzlichen Fragen des Mietrechts auseinandergesetzt. In der Entscheidung bestätigt der BGH seine Rechtssprechung der letzten Zeit zur Betriebskostenabrechnung bei vom Mietvertrag abweichender Wohnungsgröße. Außerdem hat sich mit der Frage der Modernisierung der Heizungsanlage, der Abrechnungsfrist der Betriebskosten und der Abrechung der Wasserkosten beschäftigt.

Nebenkostenabrechnung, Abrechnungsfrist, Wirtschaftlichkeitsgebot und viele andere Fragen beschäftigen den Bundesgerichtshof in der vorliegenden Entscheidung.

Vermieter darf Kosten für Warmwasser und Heizung nach Wohnfläche abrechnen, wenn Messgeräte fehlen

Laut Mietvertrag waren die Kosten für Heizung und Warmwasser zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohnfläche zu verteilen. Dies ist im Fall aber nicht möglich, weil keine Messgeräte vorhanden sind. Deshalb verteilte der Vermieter die ermittelten Wärmekosten ausschließlich nach Wohnfläche und kürzte den auf den Mieter entfallenden Betrag um 15 %. Der Mieter verweigert die Zahlung.

Der BGH entschied, dass der Mieter die Wärmekosten zu begleichen habe. Zwar hätte der Vermieter nach der Heizkostenverordnung und dem Mietervertrag nach Verbrauch abrechnen müssen. Da eine solche Abrechnung jedoch wegen der fehlenden Messgeräte scheitere, dürfe der Vermieter in diesem Fall "nach Wohnfläche" abrechnen. Es sei hier auch unerheblich, dass der Vermieter die unterbliebene Verbrauchserfassung zu vertreten habe. Ein hierauf gestützter Schadensersatzanspruch des Mieters wegen einer derartigen Pflichtverletzung des Vermieters käme nur in Betracht, wenn der Wärme- und Warmwasserverbrauch des Mieters im Verhältnis zu den übrigen Wohneinheiten so niedrig gewesen wäre, dass die vertraglich vereinbarte Abrechnung (70 % nach Verbrauch, 30 % nach Wohnfläche) für den Mieter günstiger gewesen wäre als die Abrechnung allein nach Wohnfläche unter Abzug von 15 % des auf ihn entfallenden Kostenanteils. Hierfür habe der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Mieter nichts vorgetragen.

Ist die tatsächliche Wohnfläche weniger als 10 % kleiner als die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche, ist dies für die Betriebskostenabrechnung unerheblich

Im Mietvertrag war eine Fläche von 94,6 qm ausgewiesen. Diese Anagabe war falsch, weil der Balkon (5,7 qm) nicht zu ½ sondern nur zu ¼ hätte angerechnet werden dürfen. Der Bundesgerichthof bestätigte in diesem Zusammenhang seine bisherige Rechtsprechung. Auf eine Differenz zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche komme es nicht an, wenn die Abweichung unerheblich ist, das heißt nicht mehr als 10 % beträgt (vgl. Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 -, NJW 2004, 1947 zur Frage der Mietminderung, sowie Urteil v. 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06 -, unter II 2 b, zur Mieterhöhung nach § 558 BGB).

Verspätete Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichthof führte aus, dass eine erst nach Ablauf der Jahresfrist erteilte formell ordnungsgemäße Abrechnung der Geltendmachung von Nachforderungen entgegensteht. Um Nachforderungen handele es sich begrifflich aber nur, wenn der Vermieter nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Abrechnung oder, falls er eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt hat, die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteigt (vgl. BGH, Urteil v. 09. März 2005 - VIII ZR 57/04 -, NJW 2005, 1499, unter II 5 c). Der Bundesgerichtshof hat jetzt klargestellt, dass, falls der Mieter die geschuldeten Vorauszahlungen nicht voll umfänglich erbracht hat, Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen für den Abrechnungszeitraum aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen kann. Der Mieter kann sich auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen unterbliebener Abrechnung in diesem Zusammenhang nicht berufen.

Vermieter muss keine neue sparsamere Heizungsanlage installieren, wenn die alte noch ausreichend das Wasser erwärmt

Die vorhandene Heizungsanlage entsprach nicht mehr den heutigen Maßstäben sparsamer Energieverwendung. Der Bundesgerichtshof entscheide, dass den Vermieter keine Verpflichtung zur Modernisierung der Heizungsanlage trifft, solange diese die Wärmeversorgung der Wohnung sicherstellt. Aus dem vom Vermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lasse sich eine solche Verpflichtung nicht ableiten. Die Richter ließen offen, ob dies auch gilt, wenn der Vermieter aufgrund zwingender öffentlich-rechtlicher Vorschriften zur Stilllegung bzw. Erneuerung der Heizungsanlage verpflichtet ist.

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der Leitsatz

HeizkostenV § 7 Abs. 1; §§ 9a, 12 Abs. 1 Satz 1

Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9 a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden.

BGB § 556 a Abs. 1

Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626).

BGB § 556 Abs. 3, Satz 2 und 3

Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).

BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2

Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 27.05.2008
Quelle: ra-online

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 05.01.2006
    [Aktenzeichen: 10a C 83/04]
  • Landgericht Berlin, Urteil vom 25.08.2006
    [Aktenzeichen: 63 S 70/06]

Fundierte Fachartikel zum diesem Thema beim Deutschen Anwaltsregister:

Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE)
Jahrgang: 2007, Seite: 1686
GE 2007, 1686
 | Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR)
Jahrgang: 2008, Seite: 70
MDR 2008, 70
 | Zeitschrift: Der Miet-Rechts-Berater (MietRB)
Jahrgang: 2008, Seite: 33
MietRB 2008, 33
 | Zeitschrift: Neue Juristische Wochenschrift (NJW)
Jahrgang: 2008, Seite: 142
NJW 2008, 142
 | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)
Jahrgang: 2008, Seite: 35
NZM 2008, 35
 | Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM)
Jahrgang: 2007, Seite: 700
WuM 2007, 700
 | Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR)
Jahrgang: 2008, Seite: 38
ZMR 2008, 38

Urteile sind im Original meist sehr umfangreich und kompliziert formuliert. Damit sie auch für Nichtjuristen verständlich werden, fasst kostenlose-urteile.de alle Entscheidungen auf die wesentlichen Kernaussagen zusammen. Wenn Sie den vollständigen Urteilstext benötigen, können Sie diesen beim jeweiligen Gericht anfordern.

Dokument-Nr.: 5411 Dokument-Nr. 5411

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