BGH zur verspäteten Betriebskostenabrechnung, zur Heizkostenabrechnung, dem Anspruch des Mieters auf Installation einer neuen sparsameren Heizungsanlage und zur Abweichung der Wohnfläche vom Mietvertrag

Nebenkostenabrechnung, Abrechnungsfrist, Wirtschaftlichkeitsgebot und viele andere Fragen beschäftigen den Bundesgerichtshof in der vorliegenden Entscheidung.

Vermieter darf Kosten für Warmwasser und Heizung nach Wohnfläche abrechnen, wenn Messgeräte fehlen

Laut Mietvertrag waren die Kosten für Heizung und Warmwasser zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohnfläche zu verteilen. Dies ist im Fall aber nicht möglich, weil keine Messgeräte vorhanden sind. Deshalb verteilte der Vermieter die ermittelten Wärmekosten ausschließlich nach Wohnfläche und kürzte den auf den Mieter entfallenden Betrag um 15 %. Der Mieter verweigert die Zahlung.

Der BGH entschied, dass der Mieter die Wärmekosten zu begleichen habe. Zwar hätte der Vermieter nach der Heizkostenverordnung und dem Mietervertrag nach Verbrauch abrechnen müssen. Da eine solche Abrechnung jedoch wegen der fehlenden Messgeräte scheitere, dürfe der Vermieter in diesem Fall "nach Wohnfläche" abrechnen. Es sei hier auch unerheblich, dass der Vermieter die unterbliebene Verbrauchserfassung zu vertreten habe. Ein hierauf gestützter Schadensersatzanspruch des Mieters wegen einer derartigen Pflichtverletzung des Vermieters käme nur in Betracht, wenn der Wärme- und Warmwasserverbrauch des Mieters im Verhältnis zu den übrigen Wohneinheiten so niedrig gewesen wäre, dass die vertraglich vereinbarte Abrechnung (70 % nach Verbrauch, 30 % nach Wohnfläche) für den Mieter günstiger gewesen wäre als die Abrechnung allein nach Wohnfläche unter Abzug von 15 % des auf ihn entfallenden Kostenanteils. Hierfür habe der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Mieter nichts vorgetragen.

Ist die tatsächliche Wohnfläche weniger als 10 % kleiner als die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche, ist dies für die Betriebskostenabrechnung unerheblich

Im Mietvertrag war eine Fläche von 94,6 qm ausgewiesen. Diese Anagabe war falsch, weil der Balkon (5,7 qm) nicht zu ½ sondern nur zu ¼ hätte angerechnet werden dürfen. Der Bundesgerichthof bestätigte in diesem Zusammenhang seine bisherige Rechtsprechung. Auf eine Differenz zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche komme es nicht an, wenn die Abweichung unerheblich ist, das heißt nicht mehr als 10 % beträgt (vgl. Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 -, NJW 2004, 1947 zur Frage der Mietminderung, sowie Urteil v. 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06 -, unter II 2 b, zur Mieterhöhung nach § 558 BGB).

Verspätete Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichthof führte aus, dass eine erst nach Ablauf der Jahresfrist erteilte formell ordnungsgemäße Abrechnung der Geltendmachung von Nachforderungen entgegensteht. Um Nachforderungen handele es sich begrifflich aber nur, wenn der Vermieter nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Abrechnung oder, falls er eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt hat, die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteigt (vgl. BGH, Urteil v. 09. März 2005 - VIII ZR 57/04 -, NJW 2005, 1499, unter II 5 c). Der Bundesgerichtshof hat jetzt klargestellt, dass, falls der Mieter die geschuldeten Vorauszahlungen nicht voll umfänglich erbracht hat, Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen für den Abrechnungszeitraum aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen kann. Der Mieter kann sich auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen unterbliebener Abrechnung in diesem Zusammenhang nicht berufen.

Vermieter muss keine neue sparsamere Heizungsanlage installieren, wenn die alte noch ausreichend das Wasser erwärmt

Die vorhandene Heizungsanlage entsprach nicht mehr den heutigen Maßstäben sparsamer Energieverwendung. Der Bundesgerichtshof entscheide, dass den Vermieter keine Verpflichtung zur Modernisierung der Heizungsanlage trifft, solange diese die Wärmeversorgung der Wohnung sicherstellt. Aus dem vom Vermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lasse sich eine solche Verpflichtung nicht ableiten. Die Richter ließen offen, ob dies auch gilt, wenn der Vermieter aufgrund zwingender öffentlich-rechtlicher Vorschriften zur Stilllegung bzw. Erneuerung der Heizungsanlage verpflichtet ist.