Bei symbolischer Miete bemisst sich kündigungs­relevanter Zahlungsverzug nach objektivem Mietwert der Wohnung

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2015 verkaufte die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses dieses an die früheren Mieter einer Wohnung im Haus. Nachfolgend schlossen die nunmehr neuen Eigentümer mit der alten Eigentümerin einen Mietvertrag über eine Wohnung im Haus ab. Die Nettomiete betrug 1 Euro. Als Betriebskostenvorauszahlungen wurden 220 Euro vereinbart, so dass die Gesamtmiete 221 Euro pro Monat betrug. Der tatsächliche Nettomietwert belief sich auf 900 Euro. Für die Monate April bis Juni 2016 zahlte die Mieterin ihre Miete nicht. Sie geriet dadurch mit einem Betrag von 663 Euro in Zahlungsverzug. Die Vermieter erklärten daraufhin die ordentliche Kündigung des Mietvertrags und erhoben schließlich Räumungsklage. Das Amtsgericht Frankfurt am Main gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieterin.

Kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung

Das Landgericht Frankfurt am Main entschied zu Gunsten der Mieterin und hob daher die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB bestehe nicht, da die ordentliche Kündigung aufgrund des Zahlungsverzugs unwirksam sei.

Keine erhebliche Pflichtverletzung durch Zahlungsverzug

Nach Auffassung des Landgerichts habe der Zahlungsverzug keine derart erhebliche Pflichtverletzung dargestellt, als dass eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gerechtfertigt wäre. Zwar sei die Mieterin über einen Zeitraum von mehr als zwei aufeinander folgenden Terminen mit Mietzahlungen in Höhe von insgesamt drei Monatsmieten in Rückstand geraten. Es müsse aber beachtet werden, dass die zwischen den Parteien vereinbarte Nettomiete ganz offensichtlich lediglich symbolische Bedeutung habe. In derartigen Fällen sei es sachgerecht, nicht auf die tatsächlich vereinbarte Miete, sondern auf den objektiven Mietwert der Wohnung abzustellen. Der aufgelaufene Mietrückstand in Höhe von 663 Euro habe im vorliegenden Fall noch nicht einmal die Höhe einer objektiven Nettomiete von 900 Euro erreicht.

Unzulässige Revision zum Bundesgerichtshof

Die Vermieter legten gegen die Entscheidung Revision ein. Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Vermieter als unzulässig angesehen. Sie wurde daraufhin zurückgenommen.