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Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.11.2004
XII ZR 71/01 -

Beweislast: Vermieter müssen durch Mieter verursachte Schäden am Wohnraum beweisen

Streit um Wasserschaden

Ein Mieter darf seine Mietwohnung nicht fristlos gemäß § 543 BGB kündigen, wenn er selbst für den Mangel verantwortlich ist. Ist die Schadensursache zwischen dem Mieter und dem Vermieter strittig, trägt zuerst der Vermieter die Beweislast dafür, dass sie aus dem Obhutsbereich des Mieters stammt. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor.

Im Fall hatte ein Arzt Gewerberäume zum Betrieb einer Arztpraxis gemietet. Durch einen Wasserschaden entstanden erhebliche Schäden (Schimmelbildungen). Mieter und Vermieter stritten darum, welche Ursache der Wasserschaden habe. Der Mieter minderte die Miete und kündigte das Mietverhältnis fristlos.

Der BGH urteilte, dass der Mieter nicht zur Mietminderung oder zur außerordentlichen Kündigung berechtigt sei, wenn er die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs selbst zu vertreten habe. Ist zwischen den Parteien streitig, in wessen Verantwortungsbereich die Ursache ihren Ursprung habe, so müsse zunächst der Vermieter sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren könnten. Erst danach müsse der Mieter beweisen, dass die Schäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammten.

Vorinstanzen:

OLG Naumburg, LG Dessau

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der Leitsatz

BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2 (= § 536 a.F.), 536 Abs. 1 (= § 537 Abs. 1 a.F.), 538 (= § 548 a.F.), 543 Abs. 1, 2 (= § 542 a.F.)

Der Mieter ist nicht nach § 543 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn er die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs (hier durch einen Wasserschaden) selbst zu vertreten hat. Ist die Schadensursache zwischen den Vertragsparteien streitig, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass sie dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Sind sämtliche Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 02.11.2005
Quelle: ra-online

Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE)
Jahrgang: 2005, Seite: 125
GE 2005, 125
 | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)
Jahrgang: 2005, Seite: 17
NZM 2005, 17

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