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Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.01.2006
VIII ZR 56/04 -

Mehr als 20 % überteuerte Miete nicht immer Wucher

Zuvielzahlung führt nicht automatisch zur Rückerstattung

Ein Mieter, der eine 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins bezahlt hat, kann nicht ohne Weiteres eine Rückforderung wegen Wuchers verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Im Fall mietete der Kläger 1990 eine 4-Zimmer-Wohnung in Berlin. Als Mietzins vereinbarten sie 3.600,- DM. Der Mietzins sollte sich ab Oktober 1991 jährlich um 100,- EUR erhöhen. Der klagende Mieter verlangte vom Vermieter für den Zeitraum März 1998 bis Januar 2003 Rückzahlung von überzahlter Miete in Höhe von 37.144,16 EUR. Amtsgericht und Landgericht verurteilten den Vermieter zur Rückzahlung.

Nicht so der Bundesgerichtshof. Er führte aus, dass zwar grundsätzlich eine Miete, die die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen in einer Gemeinde bei Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen um mehr als 20 % übersteige, insoweit unwirksam sei (§ 5 WiStG, § 134 BGB). Der Mieter könne dann die bereits gezahlte Miete in diesem Umfang nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückverlangen.

Jedoch sah der Bundesgerichtshof im Fall nicht die Voraussetzungen des § 5 WiStG ("geringes Angebot an vergleichbaren Räumen", "Ausnutzen des geringen Angebots") gegeben.

Bei der Frage, ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen vorliege, sei auf den "Teilmarkt" abzustellen, zu dem die Wohnung gehöre und die Mangelsituation demgemäß getrennt nach Wohnungsgruppen festzustellen. Gemäß § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG bestimme sich der Teilmarkt nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, sowie teilweise auf die Lage der Wohnung. Die hier streitgegenständliche Wohnung sei eine Luxuswohnung gewesen. Für diese Wohnungsgruppe habe zum damaligen Zeitpunkt keine Mangellage bestanden.

Der Bundesgerichtshof ließ im Fall die Frage offen, ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen nur dann anzunehmen sei, wenn das Angebot die Nachfrage nicht erreiche, und das Tatbestandsmerkmal bereits dann zu verneinen wäre, wenn Angebot und Nachfrage ausgeglichen seien.

Jedenfalls habe der Vermieter nicht das (unterstellte) geringe Angebot an vergleichbarem Wohnraum "ausgenutzt" im Sinne des § 5 Abs. 2 WiStG. Der Mieter hätte andere Wohnungen mieten können.

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der Leitsatz

WiStG § 5 Abs. 2 Satz 1

Ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht, ist jeweils für die in Betracht kommende Wohnungsgruppe ("Teilmarkt") festzustellen. Für eine Wohnung mit weit überdurchschnittlicher Qualität stellt deshalb der Umstand, dass sie in einem Ballungsgebiet liegt und für die betreffende Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot besteht, kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituation dar.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 17.10.2006
Quelle: ra-online

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Jahrgang: 2006, Seite: 440
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Jahrgang: 2006, Seite: 145
MM 2006, 145
 | Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM)
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WuM 2006, 161

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Dokument-Nr.: 3156 Dokument-Nr. 3156

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