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Mittwoch, 10. August 2022

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Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.04.2022
VIII ZR 304/21 -

Abschluss eines Mietvertrags zwecks Bildung einer Wohngemeinschaft begründet für sich genommen keinen Anspruch auf Zustimmung eines Mieterwechsels

Bei fehlender ausdrücklicher Regelung muss Anspruch auf Mieteraustausch durch Auslegung ermittelt werden

Der Abschluss eines Mietvertrags mit mehreren Mietern zwecks Bildung einer Wohngemeinschaft begründet für sich genommen keinen Anspruch auf Zustimmung zur Auswechselung einzelner Mieter. Fehlt es an einer Regelung im Mietvertrag, muss durch Auslegung ermittelt werden, ob ein solcher Anspruch bestehen soll. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter einer 241 qm großen 7-Zimmer-Wohnung in Berlin-Charlottenburg erhoben im Jahr 2020 gegen die Vermieterin Klage auf Auswechselung einzelner Mieter. Die Wohnung wurde im Jahr 2013 an mehrere männliche Personen im Alter von 25 und 34 Jahren vermietet. Der Vermieterin war dabei klar, dass die Mieter eine Wohngemeinschaft begründen wollten. Vier der Mieter wollten nunmehr aus dem Mietvertrag ausscheiden. An ihre Stelle sollten neue Mieter treten. Die Vermieterin verweigerte aber die Zustimmung zum Mieterwechsel.

Amtsgericht gab Klage statt, Landgericht wies sie ab

Während das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg der Klage stattgab, wies sie das Landgericht Berlin ab. Das Landgericht meinte, dass ein Vermieter nicht verpflichtet sei, die Auswechselung einzelner Mieter innerhalb einer Wohngemeinschaft zuzustimmen, auch wenn er bei Mietbeginn wusste, dass eine WG begründet werden soll. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Mieter.

Bundesgerichtshof verneint ebenfalls Anspruch auf Zustimmung zum Mieterwechsel

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Den Mietern stehe kein Anspruch auf Zustimmung des Austauschs einzelner Mieter zu. Eine ausdrückliche Regelung dazu enthalte der Mietvertrag nicht. Es müsse daher mittels Auslegung der auf den Abschluss des Mietvertrags gerichteten Erklärungen der Parteien ermittelt werden, ob ein Anspruch auf Zustimmung zukünftiger Mieterwechsel bestehen soll. Die Auslegung richte sich nach den Umständen des Einzelfalls.

Kenntnis von Bildung einer Wohngemeinschaft unerheblich

Für unerheblich hielt der Bundesgerichtshof den Umstand, dass ein Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags Kenntnis von der Bildung der WG hat. Die Tatsache, dass ein Mietvertrag mit mehreren Personen zwecks Bildung einer WG abgeschlossen wird, genüge für sich genommen nicht, um ohne konkrete Anhaltspunkte einen Anspruch auf Zustimmung zukünftiger Mieterwechsel zu begründen. Es sei nicht allgemein bekannt, dass eine WG häufige Ab- und Zugänge ihrer Mitglieder zu verzeichnet hat. Erst Recht müsse ein Vermieter nicht damit rechnen, dass die WG nicht auf eine gewisse Konstanz und Dauer angelegt ist. So lag der Fall hier.

Wohnungsmiete von männlichen Personen im Alter von 25 und 34 Jahren spricht nicht für vorübergehende WG

Die Anmietung einer Wohnung von männlichen Personen im Alter von 25 und 34 Jahren lasse nicht den Schluss zu, so der Bundesgerichtshof, dass diese Konstellation nur vorübergehend ist. Etwas anderes könne gelten, wenn die Mieter Studenten sind und dem Vermieter dies bei Abschluss des Mietvertrags bekannt ist. So lag der Fall hier nicht.

Zustimmung zu vorherigen Mieterwechsel unbeachtlich

Dass die Vermieterin ihre Zustimmung zu vorherigen Mieterwechsel erteilt hat, sei nach Auffassung des Bundesgerichtshofs unbeachtlich. Daraus könne nicht abgeleitet werden, dass es ihr auf die Person des Mieters nicht ankommt und sie deshalb auch mit künftigen Mieterwechseln einverstanden sein wird. Das Verhalten könne Ausdruck eines bloßen Entgegenkommens bezüglich des konkreten Wechselwunsches sein.

Rücksichtnahmegebot sowie Treu und Glauben begründet keinen Anspruch auf Zustimmung

Wird die Auswechslung von Mietern in einem fortbestehenden Mietvertrag verlangt, ergebe sich der Anspruch auf Zustimmung nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Rücksichtnahmegebots oder aus Treu und Glauben.

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 30.06.2022
Quelle: Bundesgerichtshof, ra-online (vt/rb)

Aktuelle Urteile aus dem Immobilienrecht | Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE)
Jahrgang: 2022, Seite: 636
GE 2022, 636

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Dokument-Nr.: 31929 Dokument-Nr. 31929

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Kommentare (1)

 
 
Roland Berger schrieb am 01.07.2022

Gleichwohl könnte ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung gegeben sein.

§ 553 Abs 1. Satz 1 BGB

Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.

Hierbei kommt es auf die Begründung des berechtigten Interesses an. Die Ausziehenden verbleiben selbstverständlich in der gesamtschuldnerischen mietvertraglichen Verpflichtung, insbesondere in Hinblick auf die Mietzahlungen und die Betriebskostennachzahlungen.

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