Keine Nebenkostenabrechnung nach dreizehn Jahren

Mit dieser Begründung wies das Landgericht Coburg die Klage eines Mieters ab, der 1999 erstmals von seinem Vermieter Abrechnung über die Nebenkosten für die Jahre 1986 bis 1992 verlangte. Obwohl im schriftlichen Mietvertrag aus dem Jahre 1986 die Pflicht des Vermieters festgeschrieben war, am Jahresende schriftlich über die Vorauszahlungen abzurechnen, hat der Mieter damit keine Möglichkeit mehr, für den fraglichen Zeitraum Rückerstattungen zu erhalten.

Mieter und Vermieter hatten sich mehr als zehn Jahre lang ausgezeichnet verstanden. Der Mieter zahlte pünktlich die Miete und die monatliche Vorauszahlung auf Nebenkosten wie Müll, Heizung, Schornsteinfeger oder Treppenreinigung. Schriftlich abgerechnet wurde nicht – der Vermieter verlangte keine Nachzahlung, der Mieter wollte nichts zurück. Im Jahre 1992 einigten sich die Vertragsparteien anlässlich einer Vertragsverlängerung gar auf eine Erhöhung der auf die Nebenkosten zu entrichtenden Beträge. Erst 1999 bestand der Mieter dann darauf, dass sein „Hausherr“ die Zahlen zu Papier brachte – witterte er doch jahrelange Überzahlungen und damit eine erhebliche rückzufordernde Summe.

Die Fährte führte den Kläger jedoch in die Irre, wie das Urteil der Coburger Landrichter ergab. Das Verhalten seines Mieters habe der Vermieter nur so verstehen können, dass dieser nicht mehr auf seine Ansprüche pochen wolle. Die Geltendmachung Jahre später verstoße gegen Treu und Glauben, der Kläger habe seine Ansprüche „verwirkt“.

Ob der Vermieter tatsächlich mehrere Jahre lang zu viel kassierte, spielt deshalb keine Rolle mehr.

Zur Rechtslage:

In Mietverträgen werden regelmäßig Vorauszahlungen auf die sogenannten Nebenkosten vereinbart. Sinn und Zweck ist, dass der Vermieter diese Kosten – die oft allein auf dem Verbrauch des Mieters beruhen – nicht vorschießen muss. Da sie aber großteils verbrauchsabhängig sind, ist am Ende eines Jahres (oder auch jeweils nach Ablauf eines Mietjahres – je nach Vereinbarung) abzurechnen. Dabei ist sowohl denkbar, dass der Mieter Geld zurück erhält als auch, dass er noch nachzahlen muss.

Die Alternative dazu ist die „Nebenkosten – Pauschale“. Sie ist allerdings im Bereich der Heizkosten nur eingeschränkt vereinbar und bedeutet, dass mit der Zahlung der Pauschale ohne weitere Abrechnung die Nebenkosten beglichen sind.

Die „Verwirkung“ schließlich ist nicht auf das Mietrecht beschränkt, sondern kann in fast allen Bereichen des Zivilrechts eingreifen und einen Anspruch ausschließen. Sie setzt zum einen voraus, dass ein Anspruch über einen längeren Zeitraum hinweg nicht geltend gemacht wird (sog. Zeitmoment). Zum anderen sind aber auch besondere zusätzliche Umstände erforderlich, aufgrund derer sich der eigentlich Verpflichtete darauf einrichten durfte, dass der Anspruchsinhaber sein Recht nicht mehr geltend machen werde (sog. Umstandsmoment). Im oben geschilderten Fall war dies die Einigung auf höhere Nebenkostenzahlungen, ohne dass jemals zuvor schriftlich abgerechnet worden war.

Die maßgebliche Vorschrift, aus der die Verwirkung abgeleitet wird, lautet:

§ 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) [Leistung nach Treu und Glauben]:

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.