BGH: Vertragliche Änderung der Neben­kosten­vereinbarung bedarf Zustimmung aller Mieter

In dem zugrunde liegenden Fall klagte die Vermieterin einer Wohnung gegen die Mieter, ein Ehepaar, auf Zahlung von Nebenkosten in Höhe von ca. 7.080 Euro, obwohl sie keine Abrechnung erstellt hatte. Die Vermieterin meinte dennoch, dass ihr der Anspruch zustehe. Zur Begründung führte sie an, dass sie mit dem Ehemann anlässlich eines Gesprächs im Treppenhaus vereinbart habe, die Nebenkosten nicht mehr abzurechnen, sondern die bisherigen Vorauszahlungen als Pauschale zu behandeln. Zwar sei die Ehefrau an dem Gespräch nicht beteiligt gewesen, da sie aber in der Folgezeit die Nichterstellung der Betriebskostenabrechnungen nicht beanstandet habe, habe sie der geänderten Nebenkostenvereinbarung zugestimmt.

Amtsgericht weist Klage ab, Landgericht gibt ihr statt

Während das Amtsgericht Berlin-Schöneberg der Klage auf Zahlung der Nebenkosten abwies, gab ihr das Landgericht Berlin statt. Seiner Auffassung nach sei eine wirksame Änderung der Nebenkostenvereinbarung zustande gekommen. Zwar sei die Ehefrau an dem Gespräch nicht beteiligt gewesen. Jedoch habe sie die Vereinbarung stillschweigend bestätigt bzw. genehmigt, da sie in der Folgezeit keine Betriebskostenabrechnung verlangt bzw. die Nichterstellung der Abrechnung durch die Vermieterin nicht beanstandet habe. Gegen diese Entscheidung legten die Mieter Revision ein.

Bundesgerichtshof verneint Anspruch auf Nebenkosten

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Mieter und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Der Vermieterin habe kein Anspruch auf die Nebenkosten auf Basis der vertraglichen Änderung der Nebenkostenvereinbarung zugestanden. Eine solche Änderung bedürfe zur Wirksamkeit der Beteiligung sämtlicher Mieter. Daher könne allein die Vereinbarung zwischen der Vermieterin und dem Ehemann keine Änderung bewirken. Dazu hätte es vielmehr der Mitwirkung der Ehefrau bedurft. Dafür habe das Landgericht aber keine ausreichenden Feststellungen getroffen.

Keine stillschweigende Zustimmung infolge fehlender Beanstandung der nicht erfolgen Betriebskostenabrechnung

Soweit das Landgericht der Auffassung war, dass die Ehefrau der Vertragsänderung dadurch stillschweigend zugestimmt habe, weil die Vermieterin in der Folgezeit keine Betriebskostenabrechnung erstellte und die Ehefrau dies nicht beanstandete, hielt der Bundesgerichtshof dies für fehlerhaft. Für die Annahme einer stillschweigenden Zustimmung wäre erforderlich gewesen, dass der Ehemann im Namen seiner Ehefrau aufgetreten wäre oder die Ehefrau Kenntnis von dem Gespräch gehabt hätte. Beides habe das Landgericht aber nicht festgestellt.

Keine Bestätigung der Vertragsänderung durch Nichtabrechnung

Unzutreffend sei es zudem gewesen, so der Bundesgerichtshof, in der bloßen Nichtabrechnung der Nebenkosten eine Bestätigung der Vertragsänderung zu sehen. Denn allein das Nichterstellen einer Abrechnung durch den Vermieter könne regelmäßig schon nicht als Angebot einer Änderung der Nebenkostenvereinbarung oder des Verzichts auf eine Abrechnung angesehen werden.

Änderung der Nebenkostenvereinbarung kein Geschäft zur Deckung des Lebensbedarfs

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs sei zudem nicht § 1357 BGB zur Anwendung gekommen. Denn die Änderung der Nebenkostenvereinbarung stelle kein Geschäft zur Deckung des angemessenen Lebensbedarfs dar.