Vermieter kann bei un­missverständlicher Ankündigung des Mieters zur Verweigerung künftiger Mietzahlungen fristlose Kündigung aussprechen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Juni 2020 erklärte die Mieterin von Gewerberäumen in Berlin, dass sie infolge der Corona-Pandemie künftig nicht in der Lage sei, Mietzahlungen zu leisten. Erst bei steigenden Einnahmen könne mit einer Wiederaufnahme der Mietzahlungen in Stufen gerechnet werden. Sollten die Vermieter nicht auf die Vorschläge eingehen, drohte die Mieterin mit der Insolvenz. Die Vermieter wiesen die Vorschläge zurück, woraufhin die Mieterin nochmals mit der Insolvenz drohte. Daraufhin sprachen die Vermieter eine fristlose Kündigung aus. Da diese von der Mieterin nicht akzeptiert wurde, erhoben die Vermieter Räumungsklage.

Landgericht wies Räumungsklage ab

Das Landgericht Berlin wies die Räumungsklage ab. Es hielt die fristlose Kündigung für unwirksam. Die Kläger habe nicht von einer ernsthaften und endgültigen Zahlungsverweigerung ausgehen dürfen. Vielmehr seien die Schreiben der Beklagten so zu verstehen, dass sie über die Anpassung der Miete verhandeln wollte. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung der Kläger.

Kammergericht bejaht Anspruch auf Räumung

Das Kammergericht Berlin entschied zu Gunsten der Kläger. Ihnen stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Räume zu. Die fristlose Kündigung sei gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wirksam. Die Ankündigung der Beklagten habe nur als ernsthafte und endgültige Zahlungsverweigerung verstanden werden können. In einem solchen Fall sei es dem Vermieter nicht zuzumuten, das Ausbleiben der Mietzahlungen abzuwarten.

Fehlende Ernsthaftigkeit der Ankündigung unerheblich

Dass die Ankündigung der Beklagten möglicherweise nicht ernst gemeint und einer harten Verhandlungspraxis über die Anpassung der Miete geschuldet war, hielt das Kammergericht für unerheblich. Denn dieser Vorbehalt sei nicht nach außen getreten. Sie sei für die Kläger nicht erkennbar gewesen. Die Beklagte habe unangemessen Druck aufgebaut, um eine deutliche Verringerung der Miete für die weitere Vertragslaufzeit zu erreichen. Das Vertrauen der Kläger in die Beklagte habe dadurch dauerhaft Schaden genommen. Die Beklagte habe kein Verlass mehr für eine faire Verhandlungsführung gegeben.