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Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.11.2015
VIII ZR 217/14 -

Kappungsgrenze von 15 % bei Mieterhöhungen in Berlin zulässig

Bundesgerichtshof bestätigt Rechtmäßigkeit der Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 rechtmäßig ist. Im gesamten Stadtgebiet von Berlin ist daher die geltende allgemeine Kappungsgrenze für die Erhöhung von Bestandsmieten in Wohn­raum­miet­ver­hält­nissen für die Dauer von fünf Jahren von 20 % auf 15 % herabgesetzt (§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB*).

Der Beklagte des zugrunde liegenden Verfahrens ist seit 2007 Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin-Wedding. Mit Schreiben vom 1. September 2013 forderte der Kläger vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete um 20 %. Er hält die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung insbesondere deswegen für unwirksam, weil diese die Kappungsgrenze für das gesamte Stadtgebiet Berlins herabsetze, obwohl nicht in allen Stadtteilen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei. Der Beklagte hat nur einer Erhöhung um 15 % zugestimmt. Die weitergehende Klage hatte in allen Instanzen keinen Erfolg.

Kappungsgrenzen-Verordnung beruht auf verfassungsmäßiger Ermächtigungsgrundlage

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin rechtmäßig ist, sodass der Kläger im Hinblick auf § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB vom Beklagten nicht die Zustimmung zu einer 15 % übersteigenden Mieterhöhung verlangen kann. Der Bundesgerichtshof hat - in Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht - im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlangen eine Verpflichtung der Zivilgerichte bejaht, zu prüfen ob eine von der Landesregierung erlassene Kappungsgrenzen-Verordnung den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht. Nach Durchführung der gebotenen Prüfung ist der Bundesgerichtshof zu der Überzeugung gelangt, dass die Kappungsgrenzen-Verordnung auf einer verfassungsmäßigen Ermächtigungsgrundlage beruht, den gesetzlichen Rahmen nicht überschreitet und ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen genügt.

Kappungsgrenzen-Verordnung stellt verhältnismäßigen Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter her

Die Ermächtigungsgrundlage für die Kappungsgrenzen-Verordnung (§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB*) begegnet keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Insbesondere verstößt sie nicht gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG** verbürgte Eigentumsgarantie, sondern erweist sich als zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG**. Die genannte Bestimmung verfolgt ein legitimes, dem öffentlichen Interesse dienendes Regelungsziel, nämlich in Gebieten mit besonderer Gefährdungslage einen zu raschen Anstieg von Mieten auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu dämpfen. Sie stellt einen angemessenen, auch die Belange der Vermieter hinreichend berücksichtigenden und damit verhältnismäßigen Interessenausgleich her. Insbesondere ist zur Erreichung des Regelungszwecks ein weniger einschneidendes, aber gleich wirksames Mittel nicht eindeutig feststellbar. Denn der Gesetzgeber hat sich bei § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB* für eine geringe Eingriffsintensität entschieden. Er hat - anders als bei früheren Gesetzesänderungen - keine flächendeckende und zeitlich unbefristete Absenkung der Kappungsgrenze vorgesehen. Die gesetzliche Maßnahme ist auch nicht unzumutbar, denn der Kernbereich des Eigentums (Bestandsgarantie) wird hierdurch nicht berührt. Es ist weder geltend gemacht noch erkennbar, dass die Wirtschaftlichkeit der Vermietung hierdurch ernsthaft in Frage gestellt ist.

Ausweisung des gesamten Stadtgebiets als "Gebiet mit besonderer Gefährdungslage" zulässig

Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 ist von der Ermächtigungsgrundlage des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB gedeckt. Es ist nicht zu beanstanden, dass der Berliner Senat die gesamte Stadt Berlin als Gebiet ausgewiesen hat, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet und daher die Mieterhöhungsmöglichkeit auf eine Steigerung um höchstens 15 % begrenzt ist (vgl. § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB*).

Der Gesetzgeber hat dem Verordnungsgeber als seinerseits demokratisch legitimiertes Rechtssetzungsorgan bei der Beurteilung und Ermittlung der für den Erlass der Verordnung nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB* maßgeblichen Umstände einen weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum eingeräumt, der anhand der örtlichen Gegebenheiten ausgefüllt werden muss. Dies gilt zunächst für die Festlegung der relevanten Gebiete nebst der Auswahl der Bezugsebene (gesamte Gemeinde oder Teile hiervon), aber auch für den zeitlichen Geltungsbereich der Verordnung und für die Auswahl geeigneter methodischer Ansätze. Diese Spielräume überschreitet der Verordnungsgeber erst dann, wenn sich seine Erwägungen nicht mehr innerhalb der Zweckbindung der Ermächtigungsgrundlage bewegen und offensichtlich verfehlt sind.

Vorgehensweise des Berliner Senats bei Erlass der Verordnung nicht zu beanstanden

Das ist hier nicht der Fall. Denn es ist nicht feststellbar, dass etwa allein die Beschränkung der Gebietsbestimmung auf bestimmte Teile von Berlin sachgerecht gewesen wäre oder dass der Verordnungsgeber ungeeignete Indikatoren herangezogen hätte. Zutreffend ist der Berliner Senat bei Erlass der Verordnung davon ausgegangen, dass in Anbetracht des mit § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB* verbundenen Regelungszwecks vom Gesetzgeber bei der Beurteilung der Mangellage eine Differenzierung nach Gemeindeteilen nicht zwingend vorgeschrieben wird. Es spricht auch nichts dafür, dass die zur Bestimmung der Wohnungsmarktsituation vom Berliner Senat herangezogenen Indikatoren ungeeignet gewesen wären. Soweit der Kläger abweichendes Datenmaterial heranzieht, lässt er zum einen außer Acht, dass dieses im Zusammenhang mit einem anderen Gesetzesvorhaben erhoben worden ist, und lässt zum anderen unberücksichtigt, dass Gerichte nicht ihre eigene Bewertung an die Stelle des weitreichenden Beurteilungs- und Einschätzungsspielraums des Verordnungsgebers setzen dürfen und daher nur überprüfen können, ob das methodische Konzept des Verordnungsgebers - so wie hier - tragfähig ist.

Verlangsamung des Anstieges der Bestandsmieten wäre mit stärkerer räumlichen Begrenzung der Verordnung nicht zu erreichen

Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin verletzt auch keine Grundrechte des Vermieters. Insbesondere verstößt sie nicht gegen das Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG**). Die getroffene Maßnahme stellt einen verhältnismäßigen Eingriff dar. Der Senat von Berlin war vor allem nicht gehalten, als mildere Maßnahme den Geltungsbereich der Verordnung nur auf einen Teil des Stadtgebiets zu erstrecken. Das wäre nur dann der Fall gewesen, wenn eindeutig feststünde, dass eine beschränkte Gebietsausweisung den mit der Verordnung angestrebten Zweck sachlich gleichwertig erreichen würde. Dabei ist zu berücksichtigen, dass dem Verordnungsgeber hinsichtlich der Einschätzung der Erforderlichkeit einer Maßnahme ein Beurteilungs- und Prognosespielraum zukommt. Dieser Spielraum ist hier nicht überschritten, denn mit einer stärkeren räumlichen Begrenzung der Verordnung wäre nicht in gleicher Weise rasch und wirksam eine Verlangsamung des Anstieges der Bestandsmieten zu erreichen. Die besondere Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist aufgrund der vor allem in Ballungsräumen, Industrie- und Universitätsstädten sowie in Städten mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktion wirkenden vielfältigen Impulse und der hierdurch ausgelösten spezifischen Labilität des Wohnungsmarktes grundsätzlich räumlich nicht exakt eingrenzbar.

Erläuterungen

* -  § 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. [...]

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. [...]

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).

Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind.

Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

** - Art. 14 Grundgesetz [Eigentum, Erbrecht und Enteignung]

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. 2Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet.

Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

 

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 04.11.2015
Quelle: Bundesgerichtshof/ra-online

Dokument-Nr.: 21815 Dokument-Nr. 21815

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