Im zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter die Wohnung bereits zweimal eingehend besichtigt. Bei der zweiten Besichtigung war zudem ein Architekt anwesend. Eine weitere dritte Besichtigung verweigerten die Mieter. Der Vermieter klagte. Er behauptet, dass er diesmal den Fußboden kontrollieren müsse und außerdem stünde in § 19 des Mietvertrages, dass er die Wohnung auch ohne Ankündigung und ohne vorheriger Terminabsprache besichtigten dürfe.

Mietvertragliche Regelung auf Besichtigungsrecht ohne Ankündigung unwirksam

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Der Vermieter habe derzeit keinen Anspruch auf eine weitere Besichtigung, urteilte das Gericht. Auf § 19 des Mietvertrags könne sich der Vermieter nicht berufen. Diese Klausel sei gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Sie benachteilige die beklagten Mieter nämlich unangemessen, weil nach ihrem Wortlaut eine Besichtigung auch ohne Ankündigung durch den Vermieter bzw. ohne vorherige Terminsabsprache verlangt werden könne; von der Ankündigungspflicht kann sich der Vermieter aber im Hinblick des Besichtigungsrechts für das Grundrecht der Mieter auf Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG) nicht frei zeichnen.

Grundsätzlich hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht, wenn dies im Interesse der Bewirtschaftung des Objekts ist

Allerdings habe der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung ein Besichtigungsrecht. Hierfür sei jedoch Voraussetzung, dass besondere Umstände vorliegen, die eine Besichtigung der Mietsache im Interesse der Bewirtschaftung des Objekts erforderlich machten. Eine Besichtigung müsse dann allerdings angekündigt und schonend ausgeübt werden.

Besichtigungsrecht muss schonend ausgeübt werden

Der Zustand des Bodens könne dahingestellt bleiben, denn in jedem Fall verstieße das Begehren des Vermieters, die Wohnung aus diesem Grunde erneut zu besichtigen, gegen das Gebot der schonenden Rechtsausübung. Der Vermieter hätte die verschiedenen, ihm bekannten Gründe für eine Inaugenscheinnahme der Wohnung bündeln und seinen Informationsbedarf nach Möglichkeit in einem einzigen Termin befriedigen müssen.