Verweigerung der Wohnungs­besichtigung rechtfertigt fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

In dem zugrunde liegenden Fall bat die Vermieterin einen Mieter mehrmals schriftlich um einen Besichtigungstermin. Sie wollte sich mit einem Handwerker einen Eindruck vom Zustand der Wohnung machen. Nachdem der Mieter auf keinen der Schreiben reagierte und er erfolglos abgemahnt wurde, kündigte sie das Mietverhältnis. Nach dem Mietvertrag war ihr eine Besichtigung der Wohnung nach rechtzeitiger Ankündigung zur Prüfung des Zustands oder aus anderen wichtigen Gründen möglich. Da sich der Mieter weigerte auszuziehen, erhob die Vermieterin Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der Mieter meinte die Kündigung sei unwirksam, da er zwar der Vermieterin Hausverbot erteilte, den Handwerker jedoch in die Wohnung ließ. Zudem hätte sie zunächst auf Zutritt der Wohnung klagen müssen.

Vorinstanz wies Klage ab

Das Amtsgericht Oldenburg wies die Klage mit der Begründung ab, dass eine unerhebliche Pflichtverletzung in der Nichtbeantwortung der Aufforderungsschreiben zur Benennung eines Besichtigungstermins nicht zu sehen gewesen sei. Die Kündigung sei somit unwirksam gewesen. Gegen das Urteil legte die Vermieterin Berufung ein.

Anspruch auf Räumung und Herausgabe bestand

Das Landgericht Oldenburg entschied zu Gunsten der Vermieterin. Ihr habe der Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zugestanden. Denn sie sei berechtigt gewesen, das Mietverhältnis wegen einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung des Mieters fristlos zu kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Durch die Verweigerung des Zutritts zur Wohnung ohne erheblichen Grund habe die Vermieterin ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gehabt.

Erhebliches Bedürfnis zur Wohnungsbesichtigung lag vor

Ein Vermieter habe aus Sicht des Landgerichts ein berechtigtes Interesse an der Besichtigung der Wohnung, wenn dazu ein erhebliches Bedürfnis besteht. Dies folge zum einen bereits aus dem Mietvertrag, zum anderen aus dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Ein erhebliches Bedürfnis habe sich hier daraus ergeben, dass sich die Vermieterin nach zehnjähriger Mietzeit zusammen mit einem Handwerker einen Eindruck vom Zustand der Wohnung machen wollte. Zu beachten sei ferner, dass die Besichtigung in Abstimmung mit dem Mieter erfolgt. Dies sei hier der Fall gewesen.

Zutritt des Handwerkers beseitigte nicht Pflichtverletzung

Darüber hinaus habe die Zutrittsgewährung für den Handwerker die Pflichtverletzung nicht beseitigt, so das Landgericht weiter. Denn auch die Vermieterin habe einen Anspruch darauf, sich von der Notwendigkeit auszuführender Arbeiten zu überzeugen und später die ordnungsgemäße Ausführung der Arbeiten zu kontrollieren.

Unzumutbarkeit einer Klage auf Zutritt der Wohnung

Die Vermieterin habe nach Auffassung des Gerichts auch nicht zunächst eine Klage auf Zutritt zur Wohnung erheben müssen. Im Einzelfall könne dies dem Vermieter zuzumuten sein. Dies sei hier jedoch nicht der Fall gewesen. Es sei zu Lasten des Mieters zu berücksichtigen gewesen, dass der Mieter trotz mehrerer Schreiben und einer Abmahnung nicht reagierte. Zudem habe er den Zugang zu seiner Wohnung versperrt. Insgesamt habe der Mieter auf die Belange der Vermieterin nicht Rücksicht genommen.