Behördlich angeordnete Geschäftsschließung aufgrund Virus-Pandemie rechtfertigt Herabsetzung der Miete um 50 %

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Spielhalle in Berlin musste aufgrund behördlicher Anordnung im Frühjahr 2020 das Geschäft schließen. Die Schließungsanordnung erfolgte zum Schutz gegen die Ausbreitung des Corona-Virus. Wegen der Geschäftsschließung zahlte die Betreiberin der Spielhalle ihre Miete für April und Mai 2020 nicht. Der Fall kam anschließend vor Gericht. Nachdem das Landgericht Berlin eine Entscheidung getroffen hatte, musste nunmehr das Kammergericht über den Fall entscheiden.

Reduzierung der Miete um 50 %

Das Kammergericht Berlin entschied, dass sich die Mieterin wegen der behördlichen Schließungsanordnung auf die Störung der großen Geschäftsgrundlage berufen könne. Dies rechtfertige die Reduzierung der vertraglich vereinbarten Miete um 50 %.

Coronabedingte Schließungsanordnung als Störung der großen Geschäftsgrundlage

Das mit der Störung der großen Geschäftsgrundlage verbundene Risiko könne regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden, so das Kammergericht. Der aufgrund der Pandemie staatlich angeordnete Shutdown stelle einen derart tiefgreifenden, unvorhersehbaren, außerhalb der Verantwortungssphäre beider Vertragsparteien liegenden und potentiell existenzgefährdenden Eingriff in die im Vertrag vorausgesetzte Nutzungsmöglichkeit dar, dass die Nachteile solidarisch von beiden Vertragsparteien zu tragen seien und die Miete bei vollständiger Betriebsuntersagung zur Hälfte zu reduzieren sei. Auf die Feststellung einer konkreten Existenzbedrohung für den Mieter anhand seiner betriebswirtschaftlichen Daten komme es nicht an.

Kein Recht zur Mietminderung

Ein Recht zur Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB verneinte das Kammergericht. Es liege kein Mietmangel vor, weil die hoheitlichen Maßnahmen wegen der Pandemie nicht an die baulichen Gegebenheiten der Mietsache anknüpfen, sondern an die Nutzungsart und den sich daraus ergebenden Publikumsverkehr, der Infektionen begünstigt. Das Mietobjekt sei nach seiner Beschaffenheit und Lage für den vereinbarten Zweck weiterhin geeignet.