BGH: Fehlende Erlaubnis zur Untervermietung berechtigt nicht zwangsläufig zur Kündigung

In dem zugrunde liegenden Fall wurde im Jahr 2008 der Mieterin einer Wohnung gekündigt, weil sie ohne Erlaubnis ein Zimmer der Wohnung untervermietet hatte. Der 1998 geschlossene Mietvertrag sah vor, dass eine Untervermietung ohne ausdrückliche Einwilligung der Vermieterin unzulässig ist. Zu gleich wurde im Rahmen des Mietvertrags die Einwilligung zur Untervermietung gegenüber einer bestimmten Person erteilt. Nachfolgend kam es immer wieder zu Streit wegen des Wechsels von Untermietern. Die Vermieterin verlangte insbesondere die Darlegung eines berechtigten Interesses zur Untervermietung. Die Mieterin war der Meinung, ein solches Interesse nicht darlegen zu müssen und erhob Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung. Die Vermieterin wiederum erhob angesichts der ausgesprochenen Kündigung Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Mieterin blieb bei den Vorinstanzen erfolglos

Das Amtsgericht Frankfurt a.M. gab der Vermieterin recht und wies die Klage der Mieterin ab. Die Berufung der Mieterin blieb erfolglos. Das Berufungsgericht meinte, die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses sei wirksam gewesen, da die Mieterin durch die unberechtigte Untervermietung ihre mietvertraglichen Pflichten erheblich verletzt habe. Daher habe die Vermieterin einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zugestanden. Gegen das Berufungsurteil legte die Mieterin Revision ein.

BGH verneinte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Mieterin. Die Vermieterin habe keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gehabt. Denn der Ausspruch der Kündigung sei rechtsmissbräuchlich gewesen. Die Vermieterin hätte die der Mieterin nach dem Mietvertrag zustehende und erbetene Erlaubnis bezüglich der Untervermietung erteilen müssen. Da sie dem nicht nachkam, sei ihr selbst eine erhebliche Vertragsverletzung anzulasten gewesen.

Mieterin hatte Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung

Der Mieterin habe nach Ansicht der Bundesrichter ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung zugestanden. Der Mietvertrag sei so zu verstehen gewesen, dass die Mieterin das Recht zur Untervermietung grundsätzlich zugestanden habe. Die Darlegung eines berechtigten Interesses (vgl. § 553 BGB) sei daher nicht mehr erforderlich gewesen und die Vermieterin habe nur noch bei Vorliegen eines wichtigen Grunds in der Person des Untermieters die Zustimmung versagen dürfen.

Pflichtgemäßes Verhalten erforderte Erteilung der Erlaubnis

Durch die Einholung der Genehmigung werde dem Vermieter die Gelegenheit gegeben, seine Einwände gegen die Untervermietung geltend zu machen. Dies sei hier der Vermieterin auch möglich gewesen, da sie die Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig erbeten habe. Das pflichtgemäße Verhalten der Vermieterin hätte es erfordert, dass sie die erbetene Erlaubnis erteilt. Sie habe sich insofern rechtsmissbräuchlich verhalten, als sie sich bei der Kündigung auf das Fehlen einer Erlaubnis berufen habe, die sie der Mieterin hätte erteilen müssen, wenn sie sich selbst vertragsgemäß verhalten hätte.