BGH: Unzulässige Zusammenfassung der Kostenpositionen Grundsteuer und Straßenreinigung in Betriebs­kosten­abrechnung

In dem zugrunde liegenden Fall kam es zwischen den Parteien eines Wohnraummietvertrages zu einem Rechtsstreit, weil die Vermieterin in einer Betriebskostenabrechnung die Kostenpositionen Grundsteuer und Straßenreinigung undifferenziert zusammenfasste. Die Vermieterin hielt dies für zulässig, da die Kosten von der Gemeinde erhoben und ihr gegenüber durch einen Bescheid abgerechnet wurden. Die Kostenpositionen seien daher sachlich eng verknüpft, was die Zusammenfassung rechtfertige. Zudem habe der Mieter durch eine Einsichtnahme der Belege erkennen können, welche Einzelbeträge auf die Grundsteuer und die Straßenreinigung entfielen. Sie habe überdies mit der Nebenkostenabrechnung den Abrechnungsbescheid der Gemeinde übersandt, woraus ebenfalls die Aufschlüsselung erkennbar sei.

Berufungsgericht hielt Nebenkostenabrechnung für unwirksam

Nachdem das Amtsgericht Bonn über den Fall entschied, hielt das Landgericht Bonn in der Berufungsinstanz die Nebenkostenabrechnung angesichts der undifferenzierten Zusammenfassung der beiden Kostenpositionen aus formellen Gründen für unwirksam. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Vermieterin.

Bundesgerichtshof bestätigt Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Die Betriebskostenabrechnung sei wegen eines formellen Verstoßes unwirksam. Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung sei die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Dies sei bei einer Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen gegeben, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornehme, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der Betriebskostenverordnung entspreche. Diesen Anforderungen sei die Vermieterin nicht gerecht geworden.

Unzulässige Zusammenfassung der Kostenpositionen Grundsteuer und Straßenreinigung

Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen sei nach Ansicht des Bundesgerichtshofs unzulässig. Daher können die Kosten für die Grundsteuer (Nr. 1 des Betriebskostenkatalogs) und für Straßenreinigung (Nr. 8) nicht zu einer undifferenzierten Position zusammengefasst werden.

Kein enger sachlicher Zusammenhang zwischen Positionen Grundsteuer und Straßenreinigung

Es sei zwar richtig, so der Bundesgerichtshof, dass sachlich eng zusammenhängende Kosten ausnahmsweise undifferenziert zusammengefasst werden können. Dies sei etwa bei den Positionen Frischwasser und Schmutzwasser der Fall (BGH, Urt. v. 15.07.2009 - VIII ZR 340/08 -). Ein enger sachlicher Zusammenhang sei aber bei den Positionen Grundsteuer und Straßenreinigung nicht gegeben. Dies gelte auch dann, wenn diese Kosten von der jeweiligen Gemeinde erhoben und dem Eigentümer gegenüber in einem Bescheid abgerechnet werden.

Mieter nicht zur Belegeinsicht verpflichtet

Es komme nach Auffassung des Bundesgerichtshofs zudem nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege ermitteln könne, welche Einzelbeträge jeweils auf die Grundsteuer und die Kosten der Straßenreinigung entfallen. Denn es sei nicht Aufgabe des Mieters, sich die Zusammenstellung der Betriebskosten aus den Belegen selbst herauszusuchen. Es sei daher auch unbeachtlich, dass die Vermieterin eine Kopie des Abrechnungsbescheides der Gemeinde mit der Nebenkostenabrechnung übermittelt hat.