Vermieter darf Betriebskosten für leer stehende Nachbarwohnungen nicht umlegen

Im Fall wälzte der Vermieter eines Berliner Mehrfamilienhauses mit 35 Wohnungen die Betriebskosten für kurzfristig leer stehende Wohnungen auf die restlichen Mieter ab. Es handelte sich dabei um die Betriebskosten auf Wasser und Entwässerung, die Müllabfuhr sowie den Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhl. Als Umlageschlüssel hatte der Vermieter in der Vergangenheit die anteilige Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche gewählt. Im Mietvertrag war kein Umlageschlüssel für die Betriebskosten vereinbart worden.

Die Karlsruher Richter waren der Auffassung, dass durch die jahrelange Abrechnungspraxis zwischen Mieter und Vermieter konkludent der Umlageschlüssel "Wohnfläche" vereinbart worden sei. Ein zunehmender Leerstand rechtfertige keine Änderung des Verteilungsschlüssels. Der Vermieter müsse die Kosten des Leerstands selbst tragen. Zudem sei durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 die Wohnfläche als Regelmaßstab für die Verteilung der Betriebskosten in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB gesetzlich verankert worden. Dies gelte nur für Betriebskosten nicht, die von einem erfassten Verbrauch durch den Mieter abhingen (z.B. Erfassung des Wasserverbrauchs durch individuelle Wasseruhren).

Es gebe auch keine weitere Auslegungsmöglichkeit des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB dahingehend, den Begriff der Wohnfläche nur auf die jeweils vermietete Wohnfläche einzugrenzen und Leerstandsflächen daher bei der Umlegung auszuklammern.

Der Vermieter kann allerdings einen Anspruch auf Abänderung des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels haben, wenn wegen des Leerstands eine "Störung der Geschäftsgrundlage" besteht.