BGH: Rücktritt vom Grund­stücks­kauf­vertrag nach falscher Zusicherung der Trockenheit des Kellers in Maklerexposé

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im April 2013 kaufte eine Frau ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück zum Preis von 119.000 Euro. Das Haus stammte aus den 50er Jahren. Obwohl im Maklerexposé angegeben wurde "Zudem ist das Haus unterkellert (trocken)", traten im Keller Feuchtigkeitserscheinungen auf. Die Käuferin verlangte daher die Rückabwicklung des Kaufes. Da sich die Verkäufer dem verweigerten, erhob die Käuferin Klage.

Landgericht gibt Klage statt, Oberlandesgericht weist sie ab

Während das Landgericht Oldenburg der Klage stattgab, wies sie das Oberlandesgericht Oldenburg ab. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts sei in der Feuchtigkeit des Kellers kein Sachmangel zu sehen. Der Keller habe sich in einem Zustand befunden, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes in den 50er Jahren typisch gewesen sei. Feuchte Wände und Fußböden seien in Kellerräumen dieses Alters regelmäßig anzutreffen. Ein Mangel lasse sich zudem nicht unter dem Gesichtspunkt einer Beschaffenheitsvereinbarung begründen, da ein besonderer Zustand des Kellers im Kaufvertrag nicht vereinbart wurde. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Klägerin.

Bundesgerichtshof bejaht Vorliegen eines Sachmangels

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Klägerin und hob daher die Entscheidung des Oberlandesgerichts auf. Die Feuchtigkeit im Keller habe einen Sachmangel dargestellt. Das Oberlandesgericht habe übersehen, dass gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zur Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers des Verkäufers oder seinen Gehilfen erwarten dürfe.

Maklerexposé als öffentliche Äußerung des Verkäufers bzw. seines Gehilfen

Zu den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zählen nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch Angaben in einem Exposé. Dabei spiele es keine Rolle, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt.

Käuferin durfte Trockenheit des Kellers erwarten

Im Verkaufsexposé des Maklers befand sich der ausdrückliche Hinweis darauf, dass der Keller trocken sei, so der Bundesgerichtshof. Diese Beschaffenheit habe die Klägerin als Käuferin erwarten dürfen. Da der Keller jedoch feucht war, habe ein Sachmangel vorgelegen. Es komme im Übrigen nicht darauf an, ob die Angabe über den Zustand des Kellers Eingang in den Kaufvertrag gefunden hat.