Bei Leerstand von 68 % ist Verteilungsmaßstab für Heiz- und Warmwasserkosten von 40 % auf Grundkosten und 60 % auf Verbrauchskosten unzulässig

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nach der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 sollte die Mieterin einer Wohnung die Heiz- und Warmwasserkosten entsprechend eines Verteilungsmaßstabs von 40 % Grundkosten und 60 % Verbrauchskosten tragen. Die Mieterin hielt dies angesichts des Leerstands im Wohnhaus von 68 % für unzulässig. Sie kürzte die Verbrauchskosten auf 50 % und weigerte sich den darüber hinausgehenden Betrag zu zahlen. Der Vermieter erhob daraufhin Klage.

Kein Anspruch auf weitere Betriebskosten

Das Amtsgericht Arnstadt entschied gegen den Vermieter. Ihm stehe kein Anspruch auf weitere Betriebskosten zu. Denn angesichts des erheblichen Leerstands im Gebäude stelle die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten entsprechend eines Maßstabs von 40 % Grundkosten und 60 % Verbrauchskosten eine grob unbillige Benachteiligung der Mieterin gemäß § 241 Abs. 2 BGB dar. Ein Leerstand sei bereits dann erheblich, wenn dieser 20 % betrage (vgl. LG Halle, Urt. v. 17.03.2005 - 2 S 264/04 -).

Anspruch auf Herabsetzung der Verbrauchskosten auf 50 %

Bei einem erheblichen Leerstand stehe dem Mieter aus dem Gebot der Rücksichtnahme gemäß § 241 Abs. 2 BGB gegen den Vermieter ein Anspruch dahingehend zu, so das Amtsgericht, einer Vertragsänderung bezüglich einer Herabsetzung der vom Verbrauch abhängigen Kosten auf 50 % zuzustimmen (vgl. BGH, Urt. v. 10.12.2014 - VIII ZR 9/14 -).