Reservierungs­vereinbarung beim Immobilienkauf bedarf notarieller Beurkundung

Der beklagte Münchner des zugrunde liegenden Rechtsstreits war Eigentümer einer Einzimmerwohnung in Berlin, die er zum Preis von 141.000 Euro zum Kauf anbot. Der Kläger aus München interessierte sich für diese Wohnung. Nach den Verkaufsgesprächen unterzeichneten der Kläger und seine Ehefrau im Mai 2015 eine Reservierungsvereinbarung, die auszugsweise wie folgt lautet:

"Der Kaufpreis beträgt 140.740 Euro. Darüber hinaus ist vom Kläger bei Kaufvertragsabschluss eine Provision an die Firmen Bauplanungs GmbH, Berlin, und Immobilienbüro, Berlin, in Höhe von insgesamt 7,14 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer, somit 10.049 Euro zu bezahlen. Dem Käufer ist bekannt, dass eine wirtschaftliche Verflechtung zwischen dem Verkäufer und der Firma Bauplanungs GmbH besteht. [...] Sollte der notarielle Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, zwischen den Parteien nicht zustande kommen, so steht der Betrag entsprechend Ziff. 3 als pauschalierter Schadensersatz dem Verkäufer zu."

Beklagter lehnt Rückzahlung der Reservierungsgebühr nach gescheitertem Verkauf ab

Der Kläger und seine Ehefrau zahlten die Reservierungsgebühr in Höhe von 3.000 Euro an den Beklagten. Letzten Endes erklärte der Beklagte die Vertragsverhandlungen über den endgültigen Kaufpreis für gescheitert. Die Beklagte lehnte die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ab. Er war der Meinung, dass es sich um eine individuelle Vereinbarung handelte und der Kläger dadurch nicht unangemessen benachteiligt wurde.

AG München erklärt Reservierungsvereinbarung wegen Formnichtigkeit für unwirksam

Der Kläger erhob daraufhin Klage vor dem Amtsgericht München. Die zuständige Richterin verurteilte den Beklagten auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Das Gericht war der Meinung, dass die Reservierungsvereinbarung wegen Formnichtigkeit unwirksam sei, da keine notarielle Beurkundung erfolgt ist. Der Beurkundungszwang solle die Parteien auf die Bedeutung des Geschäfts hinweisen und vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen schützen (Warnfunktion), so das Gericht. Zudem solle eine sachkundige Beratung der Parteien sichergestellt werden (Beratungsfunktion). Ein Kaufvertrag über eine Immobilie und eine in diesem Zusammenhang geschlossene Reservierungsvereinbarung bilden eine solche rechtliche Einheit, da die Vereinbarung zum Zwecke eines späteren Kaufvertrages geschlossen werde, so das Urteil. Das Gericht führt weiter aus, dass unabhängig vom Zweck des Beurkundungszwangs die Beurkundung in jedem Fall dann zu erfolgen habe, wenn das in der Vereinbarung versprochene Entgelt 10 - 15 % der vereinbarten Provision übersteigt. Der Formzwang gelte auch für einen Vertrag, mit dem über die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils ein mittelbarer Zwang ausgeübt werden sollte, die Immobilie zu erwerben oder zu veräußern.

Potentieller Käufer wird durch Vertragsstrafeversprechen zum Kaufvertragsabschluss gedrängt

Vorliegend mache die Reservierungsgebühr 29,7 % der Maklerprovision aus. Die maßgeblichen Grenzwerte seien laut Gericht damit weit überschritten. Durch das unterzeichnete Vertragsstrafeversprechen werde der Kläger mittelbar zum Kaufvertragsabschluss gedrängt, so das Gericht.

Reservierungsgebühr stellt unangemessene Benachteiligung dar

Die Vereinbarung über die Reservierungsgebühr stelle außerdem eine unangemessene Benachteiligung des Klägers dar. Der Beklagte habe sich durch die Vereinbarung eine erfolgsunabhängige Vergütung gesichert. Dieser Leistung des Klägers habe kein gleichwertiges Äquivalent gegenübergestanden.

Das Urteil ist rechtskräftig. Die Berufung des Beklagten wurde durch das Landgericht München I zurückgewiesen.