Vereinbarung zur Geldzahlung im Gegenzug zur vorzeitigen Aufhebung eines Wohn­raum­miet­vertrags unwirksam

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Juni 1994 kam es zum Abschluss eines Mietvertrags, der auf die Dauer von fünf Jahren befristet war. Die Mieter wollten jedoch kurze Zeit später wieder aus dem Mietvertrag entlassen werden. Die Vermieterin war damit grundsätzlich einverstanden. Sie verlangte aber bis August 1994 eine Zahlung von 6.000 DM, um die Mietausfälle für Juli und August 1994 auszugleichen. Zudem verlangte sie eine weitere Zahlung von 4.000 DM bis September 1995. Dieser Betrag sollte sich aber auf 2.000 DM ermäßigen, wenn bis zum September 1994 ein Mietvertrag mit einem geeigneten Nachmieter zustande kommen sollte. Nachdem die Mietvertragsparteien eine entsprechende Aufhebungsvereinbarung geschlossen und die Mieter die 6.000 DM gezahlt hatten, bestand Streit über die zweite Zahlung in Höhe von 4.000 DM. Es kam schließlich zu einem Gerichtsverfahren.

Kein Anspruch auf Zahlung von 4.000 DM

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschied gegen die Vermieterin. Ihr stehe kein Anspruch auf Zahlung der 4.000 DM zu. Die Vereinbarung über die Zahlung der 2.000 DM sei unwirksam, da sie gegen § 550 a BGB (neu: § 555 BGB) verstoße. Dies führe gemäß § 139 BGB ebenfalls zur Unwirksamkeit der Vereinbarung zur Zahlung der 4.000 DM.

Unwirksamkeit der Vereinbarung aufgrund des Strafcharakters

Nach § 550 a BGB (neu: § 555 BGB) sei eine Vereinbarung, so das Amtsgericht, durch die sich der Vermieter von Wohnraum eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt, unwirksam. Die vorliegende Interessenslage sei der der Vertragsstrafe gleich, so dass die Vorschrift entsprechend anzuwenden sei. Der durch die vorzeitige Aufhebung des Mietvertrags verursachte Mietausfall werde durch die Zahlung der 6.000 DM ausgeglichen. Die Zahlung der 2.000 DM könne daher nicht als Aufwendungsersatzpauschale oder pauschale Unkostenabgeltung gewertet werden. Sie habe vielmehr ausschließlich Strafcharakter und diene als Druckmittel.