Verspätete Betriebs­kosten­abrechnung aufgrund fehlender Unterlagen wegen Rechtstreits: Vermieter trifft kein Verschulden

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Mehr als sechs Monate nach der Beendigung eines Mietverhältnisses über eine Eigentumswohnung verlangte der Mieter im Jahr 2017 die Rückzahlung der geleisteten Mietkaution. Die Wohnungseigentümerin und Vermieterin verweigerte dies mit Hinweis auf die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015. Dies ließ wiederum der Mieter nicht gelten. Er verwies darauf, dass die Abrechnung bis zum 31.12.2016 hätte erfolgen müssen. Da dies nicht geschehen sei, sei die Vermieterin mit Nachforderungen ausgeschlossen. Die Vermieterin verteidigte sich dagegen mit dem Umstand, dass ihr eine fristgerechte Abrechnung nicht möglich sei, da aufgrund eines WEG-Rechtstreits, in dem ein gerichtliches Sachverständigengutachten eingeholt werden müsse, die Unterlagen zur Heizkostenabrechnung fehlen. Dem Mieter hielt dies für unerheblich und erhob Klage.

Amtsgericht gab Klage statt

Das Amtsgericht München gab der Klage statt. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution bestehe, da eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nicht vorliege. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung der Vermieterin.

Landgericht verneint Kautionsrückzahlungsanspruch

Das Landgericht München I entschied zu Gunsten der Vermieterin und hob daher die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Dem Mieter stehe kein Kautionsrückzahlungsanspruch zu. Denn die Vermieterin treffe an der verspätet geltend gemachten Nebenkostenabrechnung kein Verschulden, so dass der Ausnahmetatbestand des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB greife. Die Vermieterin habe aufgrund des Rechtstreits und des dadurch bedingten Fehlens von Unterlagen unverschuldet nicht fristgerecht abgerechnet. Sie habe die Dauer des Rechtstreits nicht beeinflussen können.

Einbehalt der Kaution über 6-Monats-Frist

Zwar müsse der Vermieter grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten über die Kaution abrechnen, so das Landgericht. Im Einzelfall könne die Abrechnungsfrist aber auch länger sein. So lag der Fall hier. Die Vermieterin habe in Erwartung der noch ausstehenden Heizkostenabrechnung für das Jahr 2015 und der Nachzahlungspflicht aus den Vorjahren die Kaution bis zur endgültigen Abrechnung der Nebenkosten einbehalten dürfen.