Umfangreiche Bauarbeiten auf Nachbargrundstück rechtfertigen Mietminderung von 15 %

Im zugrunde liegenden Fall minderten die Mieter einer Wohnung ihre Miete, da es aufgrund von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück in der Zeit von 7 bis 18/20 Uhr zu erheblichen Lärm- und Staubbelästigungen kam. So haben sie weder die Fenster öffnen noch die Terrasse oder den Balkon nutzen können. Zudem sei aufgrund von ablagerten Baumaterial die Grundstückseinfahrt oft für mehrere Stunden blockiert gewesen. Des Weiteren seien die Anpflanzungen und die Zaunanlage auf dem Grundstück des Mehrfamilienhauses zerstört worden. Die Vermieterin erkannte das Minderungsrecht jedoch nicht an. Sie meinte, die Mieter hätten ein "Baustellenprotokoll" anfertigen und mit solchen Baumaßnahmen rechnen müssen. Sie klagte daher auf Zahlung der ausstehenden Miete.

Recht zur Mietminderung bestand

Das Landgericht Berlin stellte fest, dass den Mietern ein Recht zur Mietminderung zustand. Es hielt vor allem den Vortrag der Mieter hinsichtlich der Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten angesichts des Urteils des Bundesgerichtshof vom 29.02.2012 (VIII ZR 1555/11 = WuM 2012, 269) für ausreichend. Ein Baustellenprotokoll sei nicht notwendig gewesen. Angesichts der anhaltenden Beeinträchtigungen hielt das Landgericht eine Mietminderung von 15 % für angemessen.

Feste Minderungsquote für Zeitraum der Baumaßnahmen zulässig

Eine Differenzierung der Minderungsquote hinsichtlich einzelner Zeitabschnitte der Baumaßnahmen sei nach Ansicht des Landgerichts nicht erforderlich gewesen. Denn bei umfangreichen Bauarbeiten sei es zulässig, selbst ohne konkrete Darlegung des Mieters bezüglich des qualitativen und quantitativen Ausmaßes der jeweiligen Bauarbeiten eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens zuzusprechen. Dies gelte selbst dann, wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Störungen stattfinden (KG, Urt. v. 08.01.2001 - 8 U 5875/98).

Kein Ausschluss des Minderungsrechts

Die Mieter seien zudem nicht mit ihrem Minderungsrecht ausgeschlossen gewesen, so das Landgericht weiter. Es sei nicht richtig, dass der Mieter grundsätzlich damit rechnen muss, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung zu Bauarbeiten kommt. Ein Ausschluss komme vielmehr nur dann in Betracht, wenn bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten vorlagen. Dies könne etwa bei einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder bei nahe gelegenen Baulücken der Fall sein (vgl. LG Gießen, Urt. v. 15.12.2010 - 1 S 210/10. Solche Anhaltspunkte haben hier hingegen nicht vorgelegen.