Miet­schulden­freiheits­bescheini­gung begründet trotz Widerspruch zur Mietminderung Verzicht auf Mietrückstände

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Vermieterin machte gegenüber den Mietern einer ihrer Wohnungen Mietrückstände wegen einer aus ihrer Sicht unberechtigten Mietminderung geltend. Die Mieter stellten sich auf dem Standpunkt, dass die Mietminderung berechtigt und die Nachforderung der Vermieterin ohnehin ausgeschlossen sei. Den Ausschluss begründeten die Mieter damit, dass die Vermieterin im April 2013 eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausgestellt hatte, in der sie erklärt hatte, dass die Mietzahlungen stets pünktlich und in voller Höhe geleistet wurden und das Mieterkonto keine Rückstände aufweise. Die Vermieterin ließ dies nicht geltend und verwies darauf, dass sie zuvor im April 2011 bereits der Mietminderung widersprochen und sich eine Geltendmachung der Rückstände vorbehalten habe. Der Fall kam schließlich vor Gericht.

Amtsgericht sah in Mietschuldenfreiheitsbescheinigung keinen Verzicht auf Nachforderung

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschied, dass die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung der Geltendmachung der Nachforderung nicht entgegenstehe. Durch diese Erklärung habe die Vermieterin weder auf Mietrückstände verzichtet noch sei deren Geltendmachung treuwidrig gewesen. Es sei zu beachten gewesen, dass die Vermieterin die Mietminderung nicht akzeptiert und sich die Geltendmachung eventueller Mietrückstände ausdrücklich vorbehalten habe. Gegen diese Entscheidung legten die Mieter Berufung ein.

Landgericht verneint Anspruch auf Mietrückstände

Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten der Mieter und hob daher die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Der Vermieterin habe kein Anspruch auf die Mietrückstände für die Zeit bis zur Erteilung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zugestanden.

Vorliegen eines negativen Schuldanerkenntnisses

Nach Ansicht des Landgerichts haben die Mieter die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nur im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses verstehen können, sodass eine Nachforderung von rückständigem Mietzins wegen bereits vergangener Sachverhalte ausgeschlossen sei. Dieses Verständnis sei dadurch verstärkt worden, dass die Vermieterin in der Bescheinigung zugleich erklärt hatte, auf etwaige Nachforderungen aus der noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung nicht verzichten zu wollen. Daraus haben die Mieter vernünftigerweise entnehmen können, dass wegen anderer bekannter Sachverhalte keine weiteren Forderungen für die Vergangenheit erhoben werden würden.

Widerspruch zur Mietminderung unerheblich

Für unerheblich hielt das Landgericht den erklärten Widerspruch zur Mietminderung. Insofern haben die Mieter die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung so verstehen dürfen, dass der Widerspruch nicht mehr aufrechterhalten werde. Dies gelte insbesondere in Anbetracht dessen, dass nach dem Widerspruch zur Mietminderung zwei Jahre vergangen waren, ohne dass die Vermieterin die Zahlungsrückstände geltend gemacht habe.