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Bundesgerichtshof, Urteil vom 03.07.2013
VIII ZR 354/12 -

BGH zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer ehemaligen Soldatensiedlung

Sachverständiger muss bei Ermittlung der Einzel­vergleichs­miete breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung zu einer Reihe von gleichgelagerten Fällen mit der Frage befasst, wann ein Gutachten als ungeeignet zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete angesehen werden muss. Der Gerichtshof entschied, dass ein Gutachten als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dann ungeeignet ist, wenn es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung berücksichtigt, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht. Der Sachverständige muss vielmehr bei der Ermittlung der Einzel­vergleichs­miete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen.

Die Beklagten des zugrunde liegenden Streitfalls sind Mieter von Reihenhäusern der Klägerin in Geilenkirchen-Neutevern. Bei diesem Ortsteil von Geilenkirchen handelt es sich um eine im Jahr 1953 errichtete ehemalige Soldatensiedlung, die zum unmittelbar benachbarten heutigen NATO-AWACS-Flughafen gehörte und sich nunmehr insgesamt im Eigentum der Klägerin befindet. Im Jahr 2009 verlangte die Klägerin unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Geilenkirchen die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete (in den meisten Fällen auf 4,86 Euro je qm). Die Beklagten erteilten die Zustimmung nicht.

Berufungsgericht verurteilt Mieter zur Zustimmung zu einer geringeren Mieterhöhung

Das Amtsgericht hat den auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klagen nach Einholung eines Sachverständigengutachtens ganz oder überwiegend stattgegeben. Das Gutachten basierte auf Vergleichswohnungen der ehemaligen Soldatensiedlung, die die Klägerin dem Sachverständigen benannt hatte. Das Berufungsgericht hat die erstinstanzlichen Urteile teilweise geändert und die Beklagten - unter Heranziehung des Mietspiegels der Stadt Geilenkirchen - nur zur Zustimmung zu einer geringeren Mieterhöhung (4,30 Euro je qm) verurteilt.

Gutachten für ortsübliche Vergleichsmiete mit Vergleichswohnungen aus Siedlung desselben Vermieters ungeeignet

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte zum Teil Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Gutachten als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete* ungeeignet ist, wenn es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, berücksichtigt. Denn der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen.

Berücksichtigung des Einfamilienhauszuschlags würde Höchstwert der Mietspiegelspanne überschreiten

Das Berufungsgericht hat daher seiner Entscheidung zu Recht den Mietspiegel** der Stadt Geilenkirchen und nicht das erstinstanzlich eingeholte Gutachten zugrunde gelegt. Es hat jedoch den im Mietspiegel vorgesehenen Einfamilienhauszuschlag mit der Begründung abgelehnt, dass dadurch der Höchstwert der Mietspiegelspanne überschritten werde und dies unzulässig sei. Dies ist rechtsfehlerhaft. Mit einem solchen Zuschlag sollen ersichtlich Umstände berücksichtigt werden, die in den im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen keinen Niederschlag gefunden haben. Da keine weiteren Feststellungen zu erwarten waren, hat das Gericht den Einfamilienhauszuschlag selbst geschätzt und ist auf eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,41 Euro je qm gekommen.

Erläuterungen

* - § 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

[...]

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. [...]

** - § 558 c BGB: Mietspiegel

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

[...]

 

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 04.07.2013
Quelle: Bundesgerichtshof/ra-online

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Geilenkirchen, Urteil vom 04.07.2009
    [Aktenzeichen: 10 C 149/11]
  • Landgericht Münster, Urteil vom 03.07.2012
    [Aktenzeichen: 2 S 306/11]
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NJW 2013, 2963

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