wichtiger technischer Hinweis:
Sie sehen diese Hinweismeldung, weil Sie entweder die Darstellung von Cascading Style Sheets (CSS) in Ihrem Browser unterbunden haben, Ihr Browser nicht vollständig mit dem Standard HTML 4.01 kompatibel ist oder ihr Browsercache die Stylesheet-Angaben „verschluckt“ hat. Lesen Sie mehr zu diesem Thema und weitere Informationen zum Design dieser Homepage unter folgender Adresse:   ->  weitere Hinweise und Informationen
kostenlose-Urteile.de
Mittwoch, 23. Oktober 2019

kostenlose-urteile.de ist ein Service der ra-online GmbH


Bitte geben Sie Ihren Suchbegriff für die Urteilssuche ein:
unsere Urteilssuche




Logo des Deutschen Anwaltsregister (DAWR)

BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungsstern1/0/5(3)
Hier beginnt die eigentliche Meldung:

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.10.2007
VIII ZR 331/06  -

BGH vereinfacht Mieterhöhungen bei so genannten Teilinklusivmieten

Zu den Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhung bei Vereinbarung einer Teilinklusivmiete

Bei der so genannten Teilinklusivmiete (die reguläre Miete enthält auch schon einen Teil der Nebenkosten) muss ein Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auf jeden Fall dann zustimmen, wenn die Teilinklusivmiete noch unterhalb der ortsüblichen Netto-Kaltmiete bleibt. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zur Erhöhung von Bruttokaltmieten, die der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, fortgeführt.

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Düsseldorf. Der Mietspiegel der Stadt Düsseldorf weist Nettomieten aus. Der Mietvertrag der Parteien sieht eine Teilinklusivmiete vor, mit der - abgesehen von Heizkosten, Kosten der Be- und Entwässerung sowie Kabelgebühren – auch die Nebenkosten abgegolten sind.

Mit Schreiben vom 28. Oktober 2004 verlangte die Klägerin von den Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung der bisherigen Miete von monatlich 575,50 € (zuzüglich der Kosten der Beheizung, Be- und Entwässerung, Kabelgebühren sowie eines "Wertverbesserungszuschlags" in Höhe von monatlich 36,26 wegen einer früher durchgeführten Modernisierungsmaßnahme, den die Mieter zusätzlich zur Miete zahlten) auf monatlich 690,60 € ab dem 1. Januar 2005. Die Klägerin gab dabei an, dass auf die Wohnung der Beklagten durchschnittliche Betriebskosten in Höhe von 0,67 €/m² entfielen. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.

Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen; es hat gemeint, dass das Zustimmungsverlangen nicht hinreichend begründet und deshalb bereits formell unwirksam sei, weil die Klägerin den auf die Wohnung der Beklagten entfallenden Betriebskostenanteil für den letzten Abrechnungszeitraum nicht konkret ausgewiesen habe.

Dem ist der Bundesgerichtshof entgegengetreten. Er hat erneut entschieden, dass die Angabe eines pauschalen Betriebskostensanteils im Mieterhöhungsverlangen der formellen Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegensteht, sondern allein dessen materielle Berechtigung betrifft. Auf die Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten kommt es ohnehin dann nicht an, wenn selbst die erhöhte Teilinklusivmiete – wie hier – noch unterhalb der ortsüblichen Nettomiete liegt.

Der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens steht auch nicht entgegen, dass die Klägerin eine frühere Mieterhöhung wegen einer Modernisierung nicht in die Ausgangsmiete von 575,50 € eingerechnet hat, sondern diese frühere Mieterhöhung in Form eines gesonderten "Wertverbesserungszuschlags" neben der Ausgangsmiete erhalten geblieben ist. Eine solche Mieterhöhung wird zwar Bestandteil der Grundmiete und kann nicht statt dessen als "Zuschlag" neben der Miete deklariert werden. Folglich hätte die Klägerin den "Wertverbesserungszuschlag" zu der Ausgangsmiete ihres Mieterhöhungsverlangens hinzurechnen müssen. Die Nichteinrechnung ist aber lediglich ein inhaltlicher Fehler, der nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zur Folge hat und sich hier im Ergebnis nicht auswirkte.

Da der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Teilinklusivmiete um 115,10 € auch materiell begründet ist, wie bereits das Amtsgericht entschieden hat, war auf die Revision der Klägerin das Berufungsurteil aufzuheben und die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückzuweisen.

Werbung

der Leitsatz

BGB § 557 Abs. 4; § 558 Abs. 1, 6; § 558 a BGB

a) Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt.

b) Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam.

c) Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558 a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 10.10.2007
Quelle: ra-online, Pressemitteilung Nr. 142/07 des BGH vom 10.10.2007

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Düsseldorf, Urteil vom 29.07.2005
    [Aktenzeichen: 41 C 4333/05]
  • Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 23.11.2006
    [Aktenzeichen: 21 S 362/05]
Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE)
Jahrgang: 2008, Seite: 45
GE 2008, 45
 | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)
Jahrgang: 2008, Seite: 124
NZM 2008, 124

Urteile sind im Original meist sehr umfangreich und kompliziert formuliert. Damit sie auch für Nichtjuristen verständlich werden, fasst kostenlose-urteile.de alle Entscheidungen auf die wesentlichen Kernaussagen zusammen. Wenn Sie den vollständigen Urteilstext benötigen, können Sie diesen beim jeweiligen Gericht anfordern.

Dokument-Nr.: 4971 Dokument-Nr. 4971

Wenn Sie einen Link auf diese Entscheidung setzen möchten, empfehlen wir Ihnen folgende Adresse zu verwenden: https://www.kostenlose-urteile.de/Urteil4971

Bitte beachten Sie, dass im Gegensatz zum Verlinken für das Kopieren einzelner Inhalte eine explizite Genehmigung der ra-online GmbH erforderlich ist.

Schicken Sie uns Ihr Urteil!Ihre Kanzlei hat interessante, wichtige oder kuriose Fälle vor Gericht verhandelt?
Senden Sie uns diese Entscheidungen doch einfach für kostenlose-urteile.de zu. Unsere Redaktion schaut gern, ob sich das Urteil für eine Veröffentlichung eignet.
BewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertungssternBewertung: 1 (max. 5)  -  3 Abstimmungsergebnisse Bitte bewerten Sie diesen Artikel.0
 
Sie brauchen Hilfe vom Profi?

Kommentare (0)

 
 

Werbung

Drucken
Das könnte Sie auch interessieren ...



Werbung