BGH: Vermieter kann trotz vorbehaltsloser Auszahlung des Betriebs­kosten­guthabens vor Ablauf der Abrechnungsfrist Anspruch auf Rückzahlung zu viel ausgezahlten Guthabens zustehen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Juli 2007 erhielten die Mieter einer Wohnung die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006. Dieses sah ein Guthaben für die Mieter in Höhe von fast 186 EUR vor. Das Guthaben wurde den Mietern gutgeschrieben und mit den Mietzahlungen verrechnet. Nachfolgend stellte sich jedoch heraus, dass die Abrechnung hinsichtlich der Heizkosten fehlerhaft war. Den Mietern ging daher im Dezember 2007 eine korrigierte Nebenkostenabrechnung zu, welche nunmehr nur ein Guthaben in Höhe von ca. 15 EUR aufwies. Das zu viel ausgezahlte Guthaben wurde aufgrund dessen von der Vermieterin vom Konto der Mieter eingezogen. Damit waren diese aber nicht einverstanden. Sie erhoben daher Klage auf Rückzahlung des Guthabens.

Amtsgericht und Landgericht wiesen Klage auf Rückzahlung des Betriebskostenguthabens ab

Sowohl das Amtsgericht Gütersloh als auch das Landgericht Bielefeld wiesen die Klage auf Rückzahlung des Betriebskostenguthabens ab. Ein entsprechender Anspruch habe nicht bestanden. In diesem Zusammenhang sei die ursprüngliche Gutschrift unerheblich gewesen. Gegen diese Entscheidung legten die Mieter Revision ein.

Bundesgerichtshof verneint ebenfalls Rückzahlungsanspruch

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Revision der Mieter zurück. Ihnen habe kein Anspruch auf Rückzahlung des ursprünglichen Guthabens zugestanden. Denn der Vermieterin habe selbst ein Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 BGB auf Rückzahlung des aufgrund der fehlerhaft ergangenen Nebenkostenabrechnung zu viel gutgeschriebenen Guthabens zugestanden. Die Vermieterin habe die Abrechnung innerhalb der laufenden Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB korrigieren dürfen.

Kein Ausschluss des Rückzahlungsanspruchs durch vorbehaltslose Gutschrift

Die Vermieterin sei nach Ansicht des Bundesgerichtshofs trotz der bereits erteilten vorbehaltslosen Gutschrift berechtigt gewesen, die fehlerhafte Betriebskostenabrechnung zu berichtigen. In dem bloßen Umstand der vorbehaltslosen Gutschrift sei kein deklatorisches Schuldanerkenntnis und auch kein Verzicht auf etwaige weitere Ansprüche zu sehen gewesen. Zwar sei dies vor Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2,3 und 5,6 BGB teilweise angenommen worden. Nunmehr sei aber kein Platz mehr für eine solche Annahme. Denn die gesetzlichen Ausschlussfristen gewährleisten umfassend, dass die Mietvertragsparteien nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen.