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Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.09.2011
VIII ZR 294/10 -

Bundesgerichtshof zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen

Anpassung der Vorauszahlung darf nur auf voraussichtlich tatsächlich entstehende Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellen

Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung zur zulässigen Höhe der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen getroffen. Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nach Auffassung des Gerichts nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen ist dabei die letzte Betriebskostenabrechnung.

Die Kläger des zugrunde liegenden Streitfalls sind Mieter, die Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 6. März 2009 rechnete die Beklagte über die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 ab. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung zu Gunsten der Vermieterin. Die Beklagte verlangte zugleich eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte sie, indem sie neben dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung (geteilt durch 12 Monate) einen Sicherheitszuschlag von 10 % auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Die Kläger sind der Erhöhung der Vorauszahlungen in Höhe des geforderten Sicherheitszuschlages entgegengetreten. Ihre insoweit erhobene negative Feststellungsklage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt.

Erhebung eines abstrakten "Sicherheitszuschlags" von 10 % unzulässig

Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung klargestellt, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB ist, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen ist dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Allerdings kann bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Indes besteht kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten "Sicherheitszuschlag" von 10 %.

Erläuterungen

* -  § 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten

[…]

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

[…]

 

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 29.09.2011
Quelle: Bundesgerichtshof/ra-online

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 14.10.2009
    [Aktenzeichen: 12 C 314/09]
  • Landgericht Berlin, Urteil vom 10.08.2010
    [Aktenzeichen: 63 S 622/09]
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WuM 2011, 686
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ZMR 2012, 90

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Dokument-Nr.: 12353 Dokument-Nr. 12353

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