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Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.06.2007
VIII ZR 281/06 -

BGH: Mieter kann nach Abhilfeverlangen und Ankündigung der Mangelbeseitigungsklage auch fristlos kündigen

Widersprüchliches Verhalten und Kündigungsschaden

Ein Mieter, der seinen Vermieter für den Fall, dass die von ihm gesetzte Mängelbeseitigungsfrist abläuft, eine Instandsetzungsklage angedroht hat, kann nach Ablauf der Frist auch fristlos das Mietverhältnis kündigen. Er muss nicht noch zuvor die außerordentliche Kündigung explizit angedroht haben, wenn der Vermieter die Mängel bestreitet. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor.

Im Fall verklagten die Mieter ihren Vermieter auf Schadensersatz für Umzugskosten in Höhe von rund 16.000 EUR. In ihrer Wohnung hatte sich an verschiedenen Stellen Schimmel gebildet. Betroffen waren die Küche, das Badezimmer und das verglaste Balkonzimmer. Durch ihren Anwalt forderten sie ihren Vermieter mit Schreiben vom 25. August 2004 auf, den Schimmel im Wintergarten und einen Feuchtigkeitsfleck im Badezimmer bis zum 17. September 2004 zu beseitigen. Die Anwälte drohten in dem Schreiben:

"Sollte eine Mangelbeseitigung nicht innerhalb der genannten Frist erfolgen, sind wir beauftragt, ohne weitere Vorankündigung Klage auf Mangelbeseitigung zu erheben."

Außerdem verlangten Sie, dass der Vermieter bestimmte Schönheitsreparaturen bis zum 30. September 2004 durchführen sollte. Der Vermieter kam den Forderungen der Mieter nicht nach. Die Mieter änderten nun ihre Meinung. Sie wollten nicht mehr die angedrohte Klage auf Mangelbeseitigung erheben, sie beauftragten ihre Anwälte nunmehr das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Mit Schreiben vom 14. Oktober 2004 kündigten die Anwälte das Mietverhältnis zum 15. November. Die Mieter verklagten ihren (ehemaligen) Vermieter u. a. auf Ersatz ihrer Anwaltskosten und auf Erstattung der ihnen entstandenen Kosten durch die außerordentliche Beendigung des Mietverhältnisses (Anmietung einer neuen Wohnung und Umzug) in Höhe von 16.323,68 EUR. Der Vermieter bestritt die Mängel.

Vor dem Amts- und Landgericht hatten die Mieter keinen Erfolg mit ihrem Schadensersatzanspruch. Das Landgericht führte aus, dass die Mieter durch das Androhen einer ganz konkreten Rechtsfolge(Klage auf Mangelbeseitigung) für den Fall nicht fristgemäßer Mängelbeseitigung einen Vertrauenstatbestand für den Vermieter gesetzt hätten, der grundsätzlich das Ausüben anderer als der angedrohten Mieterrechte ohne erneute vorherige Fristsetzung ausschließe.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof führte aus, dass neben der Fristsetzung die Androhung der Kündigung keineswegs erforderlich sei. Dies ergebe sich schon aus dem Wortlaut des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Zwar werde teils in Rechtsprechung und Literatur vertreten, dass ein Mieter erst eine neue Frist setzen müsse, wenn er mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die Kündigung angedroht habe, weil er sich ansonsten widersprüchlich verhalte (§ 242 BGB).

Auf diesen Streit käme es hier im Fall jedenfalls nicht an, führte der Bundesgerichtshof aus. Hier sei das Setzen einer weiteren Abhilfefrist ausnahmsweise entbehrlich. Der Vermieter habe nämlich die behaupten Mängel von Anfang an bis zuletzt (auch noch in der Berufungsinstanz) bestritten. Angesichts dessen wäre das Setzen einer neuen Frist nur eine "sinnlose Förmelei" gewesen, weil sie offensichtlich keinen Erfolg versprach.

Der Vermieter müsse den entstanden Kündigungsschaden in Höhe von 16.323,68 EUR gem. § 280 Abs. 1 BGB den Mietern ersetzen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei eine Mietvertragspartei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages veranlasst habe, dieser Partei zum Ersatz des hierdurch verursachten Schadens verpflichtet (Senatsurteil vom 4. April 1984 9- VIII ZR 313/ 82; Urteil vom 15. März 2000 - XII ZR 81/ 97).

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der Leitsatz

BGB §§ 242, 543 Abs. 3

Im Fall des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist neben der Fristsetzung die Androhung der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht erforderlich.

Zur Frage, ob dann, wenn mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die außerordentliche fristlose Kündigung, etwa eine Ersatzvornahme oder eine Mangelbeseitigungsklage, angedroht wird, die Kündigung wegen eines darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Abhilfefrist wirksam erklärt werden kann, sondern erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Frist.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 14.08.2007
Quelle: ra-online

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