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Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.11.2007
VIII ZR 243/06 -

BGH zur Umstellung der Wärmeversorgung vor Abschluss des Mietvertrages

Vermieter muss auf Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots achten

Vermieter müssen grundsätzlich für die Wärmeversorgung des Hauses einen günstigen Anbieter wählen, weil sie dem Mieter gegenüber verpflichtet sind, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Dies ist eine nebenvertragliche Pflicht aus dem Mietvertrag, urteilte der Bundesgerichtshof. Im konkreten Fall unterlagen aber die Mieter, weil der Vermieter den teuren Wärmeversorgungsvertrag schon vor Abschluss des Mietvertrags geschlossen hatte.

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Klägerin. Ursprünglich erfolgte die Wärmeversorgung des Mietobjekts mit einer von der Klägerin betriebenen Zentralheizungsanlage. Noch vor Abschluss des Mietvertrages mit den Beklagten übertrug die Klägerin die Wärmeversorgung einem Wärmecontractingunternehmen. Nach § 6 des Mietvertrages waren die Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten einer eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme zu tragen. Die Klägerin hat Nachzahlungen von Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2000, 2001 und 2002 gerichtlich geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

In der Revisionsinstanz stritten die Parteien darum, ob die von der Klägerin geltend gemachten Nachzahlungen unberechtigt seien, weil sie mit der Beauftragung des im Vergleich zu anderen Anbietern teuren Wärmecontractingunternehmens gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen habe.

Der Bundesgerichtshof hat im vorliegenden Fall einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verneint. Zwar ist der Vermieter danach verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der von dem Mieter zu tragenden Kosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Bei diesem Gebot der Rücksichtnahme auf die Interessen des Mieters handelt es sich aber um eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, die das Bestehen eines Mietverhältnisses voraussetzt. Daran fehlte es hier, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien bei Abschluss des Wärmeversorgungsvertrages noch nicht bestand.

Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot konnte auch nicht damit begründet werden, dass der Vermieter nicht zu einem günstigeren Anbieter gewechselt hatte, denn ein solcher Wechsel war ihm aufgrund der langfristigen Vertragsbindung für die im vorliegenden Rechtsstreit zu beurteilenden Abrechnungszeiträume nicht möglich.

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der Leitsatz

BGB § 556 Abs. 3 Satz 3

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungsvertrags), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirtschaftlichen Vertrages kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 28.11.2007
Quelle: ra-online, Pressemitteilung Nr. 179/07 des BGH vom 28.11.2007

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Dresden, Urteil vom 13.07.2005
    [Aktenzeichen: 144 C 7551/03]
  • Landgericht Dresden, Urteil vom 01.08.2006
    [Aktenzeichen: 4 S 460/05]
Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Zeitschrift: Der Miet-Rechts-Berater (MietRB)
Jahrgang: 2008, Seite: 99
MietRB 2008, 99
 | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)
Jahrgang: 2008, Seite: 78
NZM 2008, 78

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Dokument-Nr.: 5219 Dokument-Nr. 5219

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