BGH: Quoten­abgeltungs­klauseln in Mietverträgen wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam

In dem zugrunde liegenden Fall beinhaltete ein Mietvertrag eine Quotenabgeltungsklausel, wonach die Mieterin die zu erwartenden Kosten für eine Schönheitsreparatur nach einer bestimmten Quote zahlen muss, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Nach dem der Mietvertrag im April 2011 endete, klagte die Vermieterin gegen ihre ehemalige Mieterin auf Erstattung der Kosten für anstehende Schönheitsreparaturen. Sie verwies in diesem Zusammenhang unter anderem auf die Quotenabgeltungsklausel. Nachdem zunächst das Amtsgericht Hannover die Klage abwies und das Landgericht Hannover ihr stattgab, musste sich der Bundesgerichtshof mit dem Fall beschäftigen.

Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel

Der Bundesgerichtshof entschied gegen die klagende Vermieterin. Sie habe sich hinsichtlich ihres Kostenerstattungsanspruchs nicht auf die Quotenabgeltungsklausel stützen können, da diese die Mieterin unangemessen benachteiligt habe und daher nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam gewesen sei.

Fehlende Einschätzung der zukünftigen Kostenbelastung begründete unangemessene Benachteiligung

Eine Quotenabgeltungsklausel benachteilige einen Mieter unangemessen, so der Bundesgerichtshof, weil sie dem Mieter zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kosten ermögliche. Für einen Mieter sei zu Beginn des Mietverhältnisses nicht erkennbar, wie sehr sich die Wohnung bis zum Mietvertragsende unter Berücksichtigung seines Nutzungsverhaltens abgenutzt habe. Zudem müsse der Mieter eine Prognose darüber anstellen, zu welchem Zeitpunkt bei unterstellter gleicher Nutzungsart und gleicher Nutzungsintensität voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten wird. Von einem Mieter werde daher bei Vertragsschluss verlangt, seine bei Mietvertragsende bestehende Zahlungspflicht aufgrund in der Zukunft liegenden, auf mehreren Variablen beruhende hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalt einzuschätzen. Dadurch werde der Mieter unangemessen benachteiligt.