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Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.12.2010
VIII ZR 210/10 -

Mietwohnung: Kein Kündigungsrecht der GmbH & Co. KG wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter

Eigenbedarfskündigung ist Gesellschaftern von Personenhandelsgesellschaftern verwehrt

Der Bundesgerichtshof grenzt den Kreis der von einer Eigenbedarfskündigung begünstigten Personen ein. Die Gesellschafter einer Personenhandelsgesellschaft können den Wohnraummietvertrag über eine im Eigentum der Gesellschaft stehende Mietwohnung nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Dies entschied der Bundesgerichtshof, der das Urteil damit begründete, dass der klagenden GmbH & Co. KG ein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter nicht zugerechnet werden könne.

Der Bundesgerichtshof zog damit eine Trennlinie zwischen Personenhandelsgesellschaften wie der offenen Handelsgesellschaft (OHG) oder der GmbH & Co. KG auf der einen Seite und der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) auf der anderen Seite. Dieser könne ein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter zugerechnet werden, weil insoweit eine Gleichbehandlung mit den Mitgliedern einer Bruchteilsgemeinschaft geboten sei. Es sei auch nicht gerechtfertigt, Gesellschafter einer GbR insoweit schlechter zu stellen als die Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit. Seien mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtige der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrags.

Personenhandelsgesellschaften sind anders als Gesellschaften bürgerlichen Rechts zu behandeln

Damit sei die Situation von Personenhandelsgesellschaften aber nicht vergleichbar. Anders als häufig bei der GbR hänge es hier nämlich nicht vom Zufall ab, ob es sich bei der vermietenden Personenmehrheit um eine schlichte Gemeinschaft oder um eine offene Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft handele. Denn eine Personengesellschaft entstehe nicht zufällig, sondern durch zum Teil umfangreiches geschäftliches Tätigwerden ihrer Mitglieder von der Errichtung eines Gesellschaftsvertrages bis hin zur Eintragung im Handelsregister.

Ungleichbehandlung der Personenhandelsgesellschaften gegenüber GbR ist gerechtfertigt

Die Gefahr einer vom Zufall abhängenden Ungleichbehandlung der Personenmehrheit in Gestalt einer Gemeinschaft einerseits und derjenigen in Gestalt einer Personenhandelsgesellschaft sei daher von vornherein ausgeschlossen. Anders als bei der GbR gebe es daher bei der Personenhandelsgesellschaft keine Veranlassung, zur Vermeidung von Ungerechtigkeiten die Geltendmachung von Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter zu ermöglichen.

Mieter sollen kein übermäßig großes Kündigungsrisiko wegen einer Vielzahl von Gesellschaftern fürchten

Die Rechtssicherheit gebiete es, die nur als besondere Ausnahme anzusehende Zurechnung des Eigenbedarfs der Gesellschafter bei einer GbR auf diese Gesellschaftsform zu begrenzen. Gerade bei einer GmbH & Co. KG bestehe die Gefahr, dass der Mieter einer unübersehbaren Zahl von Gesellschaftern gegenüberstehe. Kommanditgesellschaften hätten zudem häufig viele dem Mieter unbekannte Kommanditisten, bei denen die Kapitalbeteiligung im Vordergrund stehe und eine sachliche Berechtigung, gegebenenfalls Eigenbedarf geltend zu machen, nicht einsichtig sei.

Personenhandelsgesellschaften entscheiden sich aufgrund bewusster wirtschaftlicher Erwägungen für Vermietung

Die Vermietung einer Wohnung durch eine OHG oder Kommanditgesellschaft (bzw. wie hier durch eine GmbH & Co. KG) statt durch eine schlichte Gemeinschaft erfolge deshalb von vornherein nicht "zufällig", sonder beruhe auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftlicher, steuerrechtlicher oder haftungsrechtlicher Überlegungen. Von einer Vergleichbarkeit mit der Interessenlage bei der Vermietung einer Wohnung durch eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine GbR könne daher keine Rede sein.

Betriebsbedarf ist nicht mit Eigenbedarf im Sinne des BGB gleichzusetzen

Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt, dass ein berechtigtes Interesse einer Kommanditgesellschaft an der Beendigung eines Wohnraummietvertrags in der betrieblich bedingten Notwendigkeit liegen könne, die Wohnung einem Mitarbeiter oder Geschäftsführer zur Verfügung zu stellen. Damit sei lediglich ein "Betriebsbedarf" als grundsätzlich berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Absatz 1 BGB anerkannt. Hieraus ergebe sich aber nicht, dass einer Kommanditgesellschaft der persönliche Nutzungswunsch ihrer Kommanditisten oder Gesellschafter oder Geschäftsführer der Komplementärin als Eigenbedarf zugerechnet werden könne.

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der Leitsatz

BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2

Eine Personenhandelsgesellschaft kann ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 14.04.2011
Quelle: ra-online, Bundesgerichtshof (vt/we)

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