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Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.03.2014
VIII ZR 203/13 -

Neuer Grund­stücks­eigentümer kann vom bisherigen Vermieter schon vor Eigentums­um­schreibung im Grundbuch zur Vornahme von Mieterhöhungen ermächtigt werden

Im eigenen Namen gestellte Mieterhöhungs­verlangen des neuen Vermieters sind wirksam

Vermieter kann dem Käufer seines Grundstücks wirksam die Ermächtigung erteilten, schon vor der Eigentums­um­schreibung im Grundbuch Rechtshandlungen wie zum Beispiel Mieterhöhngen gegenüber den Mietern vorzunehmen.

Die Klägerin des zugrunde liegenden Falls mietete von der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine Wohnung in Frankfurt am Main, die mit notariellem Vertrag vom 16. März 2006 mit wirtschaftlicher Wirkung zum 1. Januar 2006 ("Eintrittsstichtag") an die Beklagte veräußert wurde. § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrags bestimmt, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Ferner ist vorgesehen, dass die Beklagte bevollmächtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen. Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch am 4. Mai 2010 zog die Beklagte die fälligen Mieten ein, erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mieterhöhungsverlangen an die Klägerin, denen diese jeweils zustimmte.

Mieterin verlangt Rückerstattung der erbrachten Zahlungen

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung der ab März 2007 bis 4. Mai 2010 an die Beklagte erbrachten Zahlungen in Höhe von insgesamt 28.948,19 Euro. Sie meint, die Beklagte habe ihre Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur "vorgespiegelt", weil die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst am 4. Mai 2010 erfolgt sei. Mit Vereinbarung vom 24. Juli 2012 trat die Rechtsvorgängerin der Beklagten sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Klägerin nochmals "vorsorglich" an die Beklagte ab.

Klage in allen Instanzen erfolglos

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Klägerin ihr Klagebegehren weiterverfolgt, blieb erfolglos.

BGH: Neuer Vermieter hat Forderungen aus Mietverhältnis zurecht eingezogen

Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Klägerin der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch nicht zusteht, weil die Beklagte die Forderungen aus dem Mietverhältnis mit Recht eingezogen hat, wie sich jedenfalls aus der in der Vereinbarung vom 24. Juli 2012 liegenden Genehmigung ergibt. Auch die von der Beklagten - gestützt auf § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrags - im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen sind wirksam. Denn der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 BGB*) im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf.

Erläuterungen

* -  § 566 Abs. 1 BGB

Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seinen Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

 

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 24.03.2014
Quelle: Bundesgerichtshof/ra-online

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 16.11.2012
    [Aktenzeichen: 387 C 824/12-98]
  • Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 27.06.2013
    [Aktenzeichen: 2-11 S 369/12]
Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: juris - Die Monatszeitschrift (jM)
Jahrgang: 2014, Seite: 369, Entscheidungsbesprechung von Gero Schneider
jM 2014, 369 (Gero Schneider)
 | Zeitschrift: Neue Juristische Wochenschrift (NJW)
Jahrgang: 2014, Seite: 1802
NJW 2014, 1802
 | Zeitschrift: NJW-Spezial
Jahrgang: 2014, Seite: 385, Entscheidungsbesprechung von Michael Drasdo
NJW-Spezial 2014, 385 (Michael Drasdo)
 | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)
Jahrgang: 2014, Seite: 385
NZM 2014, 385

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Kommentare (1)

 
 
Rechtsanwalt Stephan ImmSI Rechtsanwaltsgesellschaft mbH schrieb am 08.04.2014Rechtsanwalt Stephan Imm präsentiert vom Deutschen AnwaltsregisterKurfürstendamm 36, 10719 Berlinwww.si-recht.defacebook

Der BGH hat mit diesem Urteil die Rechte des Wohnungskäufers gegenüber den Mietern gestärkt. Das ist gut so, weil eine andere Entscheidung nicht nachvollziehbar gewesen wäre.

Nach herrschender Meinung kann der Verkäufer eines Grundstücks den Käufer schon für die Zeit vor dem Eigentumsübergang ermächtigen, die mietvertraglichen Rechte des Verkäufers auszuüben. Für eine solche Ermächtigung reicht eine Vertragsklausel, nach der alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zu einem bestimmten Zeitpunkt auf den Erwerber übergehen sollen, in der Regel zwar aus. Es ist allerdings besser, eine entsprechende Ermächtigung ausdrücklich zu vereinbaren.

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