Keine Verwirkung des Mietzinsanspruchs bei Widerspruch gegen Mietminderung

Im zugrunde liegenden Fall minderten die Mieter einer Dachgeschosswohnung ab Dezember 1998 ihre Miete wegen mehrerer behaupteter Mängel. Die Vermieterin widersprach im Dezember 1998 und Februar 2000 der Mietminderung und machte schließlich im November 2000 den ausstehenden Mietzins gerichtlich geltend. Nachdem sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht ein Minderungsrecht verneinten und den Mietzinsanspruch der Vermieterin bejahten, musste sich nunmehr der Bundesgerichtshof mit dem Fall beschäftigen. Dabei kam es auf die Frage an, ob der Mietzinsanspruch wegen des langen Abwartens der Vermieterin nicht verwirkt sei.

BGH verneinte Verwirkung

Der Bundesgerichtshof verneinte eine Verwirkung des Mietzinsanspruchs. Denn dies hätte vorausgesetzt, dass neben dem Ablauf einer gewissen Zeit (Zeitmoment) besondere, auf dem Verhalten der Vermieterin beruhende Umstände hinzutraten, die das Vertrauen der Mieter gerechtfertigt haben, die Vermieterin würde ihren Anspruch nicht mehr geltend machen. Ein solcher Vertrauenstatbestand habe hier jedoch nicht vorgelegen, da die Vermieterin der vorgenommenen Mietminderung widersprochen hatte. Die Mieter haben daher nicht davon ausgehen können, die Vermieterin würde ihre restlichen Mietzinsforderungen nicht mehr geltend machen.

Keine umgekehrte analoge Anwendung des § 539 BGB alte Fassung

Darüber hinaus sei nach Auffassung des Bundesgerichtshofs eine umgekehrte analoge Anwendung des § 539 BGB alte Fassung ausgeschieden. Die Vorschrift regelte den Ausschluss des Minderungsrechts, wenn der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietvertrags kannte. Die Regelung wurde entsprechend auf den Fall angewendet, in dem der Mieter trotz eines bestehenden Mangels seine Miete vorbehaltlos weiterzahlte. Dadurch soll der Mieter die Mietsache als vertragsgemäß hingenommen haben. Die umgekehrte analoge Anwendung des § 539 BGB a.F. soll nach einigen Gerichten daher dazu führen, so die Bundesrichter weiter, dass der Vermieter nach längerer widerspruchsloser Hinnahme einer Mietminderung seinen Anspruch auf den restlichen Mietzins verliert. Unabhängig davon, ob diese Ansicht rechtens ist oder nicht, verneinten die Bundesrichter die umgekehrte analoge Anwendung. Denn die Vermieterin habe hier der Mietminderung widersprochen. Eine widerspruchslose Hinnahme einer Mietminderung habe daher nicht vorgelegen.