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Bundesgerichtshof, Urteil vom 31.05.2006
VIII ZR 159/05 -

Vermieter darf Betriebskosten für leer stehende Nachbarwohnungen nicht umlegen

Betriebskosten muss der Vermieter tragen

Nebenkosten für eine zeitweise leer stehende Nachbarwohnung darf der Vermieter nicht auf die übrigen Mieter umlegen. Er muss z.B. die Kosten für Hausbeleuchtung und Fahrstuhl selbst tragen, wenn er als Umlageschlüssel den Flächenanteil der Wohnungen an der Gesamtfläche zugrunde legt. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Im Fall wälzte der Vermieter eines Berliner Mehrfamilienhauses mit 35 Wohnungen die Betriebskosten für kurzfristig leer stehende Wohnungen auf die restlichen Mieter ab. Es handelte sich dabei um die Betriebskosten auf Wasser und Entwässerung, die Müllabfuhr sowie den Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhl. Als Umlageschlüssel hatte der Vermieter in der Vergangenheit die anteilige Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche gewählt. Im Mietvertrag war kein Umlageschlüssel für die Betriebskosten vereinbart worden.

Die Karlsruher Richter waren der Auffassung, dass durch die jahrelange Abrechnungspraxis zwischen Mieter und Vermieter konkludent der Umlageschlüssel "Wohnfläche" vereinbart worden sei. Ein zunehmender Leerstand rechtfertige keine Änderung des Verteilungsschlüssels. Der Vermieter müsse die Kosten des Leerstands selbst tragen. Zudem sei durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 die Wohnfläche als Regelmaßstab für die Verteilung der Betriebskosten in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB gesetzlich verankert worden. Dies gelte nur für Betriebskosten nicht, die von einem erfassten Verbrauch durch den Mieter abhingen (z.B. Erfassung des Wasserverbrauchs durch individuelle Wasseruhren).

Es gebe auch keine weitere Auslegungsmöglichkeit des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB dahingehend, den Begriff der Wohnfläche nur auf die jeweils vermietete Wohnfläche einzugrenzen und Leerstandsflächen daher bei der Umlegung auszuklammern.

Der Vermieter kann allerdings einen Anspruch auf Abänderung des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels haben, wenn wegen des Leerstands eine "Störung der Geschäftsgrundlage" besteht.

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der Leitsatz

BGB § 556 a

Wenn die ("kalten") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 25.07.2006
Quelle: ra-online

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 23.02.2005
    [Aktenzeichen: 209 C 541/04]
  • Landgericht Berlin, Urteil vom 21.06.2005
    [Aktenzeichen: 65 S 64/05]
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ZMR 2006, 758

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Dokument-Nr.: 2723 Dokument-Nr. 2723

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