BGH: 12-Monats-Frist zur Erhebung von Einwendungen gegen Neben­kosten­abrechnung gilt auch bei Vereinbarung von Betriebs­kosten­pauschalen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Dezember 2005 bzw. 2006 erhielt der Mieter einer Wohnung die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 bzw. 2005, die beide eine Nachzahlung vorsahen. Nach dem Mietvertrag schuldete der Mieter für Heizung und Warmwasser monatliche Nebenkostenvorauszahlungen und für verschiedene weitere Nebenkosten eine monatliche Pauschale. Der Mieter erhob innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der jeweiligen Abrechnungen keine Einwände. Erst im August 2008 erhob er den Einwand, dass er wegen der vereinbarten Pauschale für die von der Vermieterin geltend gemachten Betriebskosten keine Nachzahlung schulde. Die Vermieterin hielt den Einwand für verspätet und machte gerichtlich den Nachzahlungsanspruch geltend.

Amtsgericht und Landgericht gaben Klage statt

Sowohl das Amtsgericht Dachau als auch das Landgericht München II gaben der Klage statt. Der Mieter sei mit seiner Einwendung gegen die Nebenkostenabrechnungen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen gewesen, da er sie nicht binnen zwölf Monaten seit Erhalt der jeweiligen Abrechnungen erhoben habe. Gegen diese Entscheidung legte der Mieter Revision ein.

Bundesgerichtshof bejaht ebenfalls Anspruch auf Nachzahlung

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Revision des Mieters zurück. Der Vermieterin habe ein Anspruch auf die Nachzahlung zugestanden. Denn der Mieter habe seinem Einwand nicht innerhalb der gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltenden 12-Monats-Frist erhoben.

Frist zur Erhebung von Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnung gilt auch bei Vereinbarung von Betriebskostenpauschalen

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs setze der Einwendungsausschluss nicht voraus, dass im Mietvertrag Vorauszahlungen auf Betriebskosten überhaupt vereinbart sind. Das gelte auch für den Fall, dass der Mietvertrag für bestimmte Betriebskosten eine Pauschale vorsieht. Die aufeinander abgestimmten Ausschlussfristen für die Abrechnung des Vermieters gemäß § 553 Abs. 3 Satz 3 BGB und die Einwendungen des Mieters gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB verfolgen den Zweck, dass innerhalb einer absehbaren Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung erstellt und Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche erzielt werde. Die damit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre nicht gewährleistet, wenn nach Ablauf der Frist noch Streitigkeiten möglich wären, ob bestimmte Nebenkosten mit Rücksicht auf eine insoweit vereinbarte Pauschale zu Unrecht angesetzt worden seien.