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Bundesgerichtshof, Urteil vom 31.01.2018
- VIII ZR 105/17 -
Eintritt ins Mietverhältnis nach Tod des Mieters: Außerordentliche Kündigung bei "gefährdet erscheinender" wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit des Nachmieters in Ausnahmen möglich
Für zulässige Kündigung müssen Anhaltspunkte zuverlässigen Schluss auf alsbald ausbleibende Mietzahlungen zulassen
Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, unter welchen Voraussetzungen die lediglich "gefährdet erscheinende" wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines nach dem Tod des ursprünglichen Mieters in ein unbefristetes Mietverhältnis eingetretenen Mieters den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 563 Abs. 4 BGB berechtigt.
Die verstorbene Lebensgefährtin des Klägers war
Kläger widerspricht Kündigung und bittet um Zustimmung zur Untervermietung
Der Kläger widersprach der Kündigung und erklärte, er sei ohne weiteres in der Lage, die Miete und Nebenkostenvorauszahlungen entrichten zu können. Außerdem verlangte er die Zustimmung des Beklagten zu einer
Klage in den Vorinstanzen erfolglos
Das Amtsgericht hat seine Klage auf Zustimmung zur
BGH: Kündigung kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht
Der Bundesgerichtshof entschied, dass - entgegen einer verbreiteten Auffassung - eine drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit beziehungsweise eine "gefährdet erscheinende" Leistungsfähigkeit eines nach dem
Auf drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit des eingetretenen Mieters gestützte Unzumutbarkeit muss auf konkreten Anhaltspunkten beruhen
Eine zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung lediglich drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit beziehungsweise "gefährdet erscheinende" Leistungsfähigkeit des Mieters kann allerdings nur in besonderen Ausnahmefällen eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter zu begründen. Ob eine drohende wirtschaftliche Leistungsunfähigkeit oder "gefährdet erscheinende finanzielle Leistungsfähigkeit" vorliegt, ist - anders als bei feststehender wirtschaftlicher Leistungsunfähigkeit - aufgrund einer Prognose zu beurteilen, die naturgemäß mit Unwägbarkeiten behaftet ist. Bei Fehleinschätzungen läuft der in das Mietverhältnis eingetretene (neue)
Mietzahlungen nicht bei nicht absehbarem erfolgreichen Ausbildungsabschluss und anschließender Festanstellung nicht dauerhaft gesichert
Vorliegend hat das Berufungsgericht allein den Umstand, dass der Kläger zum Zeitpunkt der Kündigung eine Ausbildungsvergütung bezog, für eine "gefährdet erscheinende" finanzielle Leistungsfähigkeit ausreichen lassen, weil weder ein erfolgreicher Abschluss der Ausbildung noch eine anschließende Festanstellung absehbar seien und damit die Erbringung der Miete nicht dauerhaft gesichert sei. Mit dieser Sichtweise stellt es jedoch überhöhte Anforderungen an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines nach § 563 Abs. 1 oder 2 BGB in ein unbefristetes Mietverhältnis eingetretenen Mieters. Denn auch ein Vermieter, der mit einem von ihm selbst ausgewählten solventen
Berufungsgericht lässt Aussagen zu finanziellen Verhältnissen des Klägers zu Unrecht unberücksichtigt
Auch im Übrigen beruht die Annahme des Berufungsgerichts, die finanzielle Leistungsfähigkeit des Klägers sei nicht gesichert, auf reinen Mutmaßungen und nicht auf objektiven und belastbaren Anhaltspunkten. Vielmehr hat es wesentlichen Vortrag des Klägers zu seinen finanziellen Verhältnissen (Restvermögen, Anspruch auf Sozialleistungen) sowie den Umstand unberücksichtigt gelassen, dass der Kläger während der bis dahin knapp zwei Jahre andauernden Nutzung der Wohnung die geschuldete Miete stets vollständig und pünktlich entrichtet hatte. Ebenfalls rechtfehlerhaft hat es überdies nicht in Betracht gezogen, dass der Kläger einen Teil der Mietwohnung einem
§ 563 BGB Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
(1) Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem
(2) 1 Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem
[...]
(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.
[...]
§ 553 BGB Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte
(1) 1 Entsteht für den
[...]
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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 01.02.2018
Quelle: Bundesgerichtshof/ra-online
- Amtsgericht Nürtingen, Urteil vom 01.05.2016
[Aktenzeichen: 44 C 2148/15] - Landgericht Stuttgart, Urteil vom 01.03.2017
[Aktenzeichen: 5 S 195/16]
Jahrgang: 2018, Seite: 257 NJW-Spezial 2018, 257
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Dokument-Nr. 25467
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