BGH: Abnahme des Gemeinschafts­eigentums durch frühere Erwerber bindet nicht spätere Erwerber

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im November 2006 erwarb ein Ehepaar eine Penthousewohnung in einer neu errichteten Wohneigentumsanlage. Kurz darauf zeigten sich Mängel am Gemeinschaftseigentum. Die Eheleute traten die Mängelansprüche an die Wohnungseigentümergemeinschaft erst im April 2012 ab, die daraufhin die Ansprüche gegen die Bauherrin geltend machte. Die Bauherrin wies die Ansprüche zurück, da sie sie für verjährt hielt. Bereits vor Erwerb der Penthousewohnung durch das Ehepaar ist das Gemeinschaftseigentum durch frühere Erwerber abgenommen worden. Nach einer Klausel im Kaufvertrag sei das Ehepaar an diese Abnahme gebunden. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft dies anders sah, erhob sie Klage.

Landgericht und Oberlandesgericht gaben Klage statt

Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht Stuttgart gab der Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft statt. Die abgetretenen Gewährleistungsansprüche seien nicht verjährt, da die Eheleute das Gemeinschaftseigentum noch nicht abgenommen habe. Auf die Klausel im Kaufvertrag könne sich die beklagte Bauherrin nicht berufen, da sie gemäß § 309 Nr. 8 b) BGB unwirksam sei. Gegen diese Entscheidung legte die Beklagte Revision ein.

Bundesgerichtshof bejaht ebenfalls Gewährleistungsansprüche

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Revision der Beklagten zurück. Der Wohnungseigentümergemeinschaft stehe aus abgetretenem Recht Gewährleistungsansprüche zu. Diese seien nicht verjährt.

Unzulässige Verkürzung der Verjährungsfrist

Die Klausel im Kaufvertrag, wonach sich die Eheleute, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits durch die übrigen Wohnungseigentümer erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums und damit auch den dadurch ausgelösten Beginn der Verjährungsfrist als sogenannten Nachzügler gegen sich gelten lassen müssen, sei nach Ansicht des Bundesgerichtshof unwirksam. Mit der Anknüpfung an die Abnahme der übrigen Erwerber werde der Beginn der Verjährungsfrist von Mängelansprüchen des Ehepaares betreffend des Gemeinschaftseigentums auf einen Zeitpunkt vorverlagert, zu dem diese die Penthousewohnung weder erworben hatten noch es ihnen übergeben war. Dies stelle eine mittelbare Verkürzung der Verjährungsfrist dar, die von § 309 Nr. 8 b) BGB erfasst werde.