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Amtsgericht München, Urteil vom 06.10.2009
483 C 663/09 -

Umwandlung eines Lokals in eine Spielothek: Miteigentümer dürfen Nutzungsänderung ablehnen

Betrieb einer Spielothek kann zur Wertminderung des Anwesens führen

Wurde einem Wohnungseigentümer per Teilungserklärung die Berechtigung eingeräumt, in seinem Eigentum ein Lokal zu betreiben, darf er nicht einfach stattdessen eine Spielothek einrichten. Der Betrieb einer solchen ist nur dann möglich, wenn sie die übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr belästigt als ein Lokal. Dabei ist eine typisierende Betrachtungsweise anzustellen. Da durch eine Spielothek generell ein anderes Publikum angesprochen wird, ist die Ablehnung der Nutzungsänderung durch die anderen Miteigentümer zulässig. Dies entschied das Amtsgericht München.

Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Münchner ihm gehörende Räumlichkeiten eines Hauses zum Zwecke des Betriebs eines Lokals weiterverpachtet. Der Rest des Hauses stand im Eigentum weiterer Personen. Durch eine Teilungserklärung war ihm die Nutzung als Lokal auch eingeräumt worden.

Wohnungseigentümergemeinschaft lehnt Betrieb einer Spielothek ab

Als es wegen des Lokals zu Beschwerden kam, insbesondere wegen Geruchs- und Lärmbelästigungen, beabsichtigte er, einen neuen Pächter zu suchen. Der Betreiber einer Spielothek zeigte schließlich Interesse. Daher wandte sich der Verpächter im April 2009 an die Wohnungseigentümergemeinschaft und beantragte die Genehmigung des Betriebs der Spielothek. Dies wurde ihm jedoch abgelehnt. Eine Spielothek sei schließlich etwas anderes als ein Lokal.

Verpächter hält Eigentümer-Beschluss für ungültig

Daher erhob er Klage vor dem Amtsgericht München und wollte festgestellt haben, dass dieser Beschluss ungültig sei. Die geplante Nutzung sei weniger störend als das Lokal. Es werde kein Alkohol ausgeschenkt und auch keine Musik gespielt oder ein Tanzbetrieb eingerichtet.

In Teilungserklärung beschriebenes „Lokal“ stellt Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar

Der zuständige Richter wies die Klage jedoch ab. Bei der Beschreibung des Eigentums des Klägers in der Teilungserklärung als „Lokal“ handele es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Der Betrieb einer Spielothek sei daher mit dieser Regelung nur vereinbar, wenn sie die übrigen Eigentümer nicht mehr belästige als ein Lokal.

Dabei sei auf eine typisierende, d.h. verallgemeinernde Betrachtungsweise abzustellen und nicht auf die konkreten Umstände. Auch die Regelungen einer Teilungserklärung seien abstrakt. Es sei den übrigen Eigentümern auch nicht zumutbar, im Einzelfall das Beweisrisiko zu tragen, dass von dem Geschäftsbetrieb Einwirkungen ausgehen, die lästiger sind, als diejenigen, die bei einer vertragsgemäßen Nutzung entstehen.

Betrieb einer Spielhalle birgt größere Gefahr organisierter Kriminalität als Betrieb eines Lokals

Bei der Abwägung sei zu berücksichtigen, dass sich in dem Rest des Hauses eine Reihe von Wohnungen befinden. Durch eine Spielothek werde generell ein anderes Publikum angesprochen als durch ein Lokal. Kunden einer Spielhalle verlören in der Mehrzahl auch ohne Gegenleistung Geld, so dass die Gefahr bestehe, dass diese ihrem Ärger Luft verschaffen. Der Betrieb einer Spielhalle habe eine höhere Affinität zur organisierten Kriminalität als der Betrieb eines Lokals. Da eine Spielothek von den meisten eher negativ besetzt sei in ihrer Wertung, bestehe auch die Gefahr, dass ein solcher Betrieb den Wert des Anwesens mindere.

Ablehnung des Antrags entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung

Deshalb habe die Ablehnung des Antrags, auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass kein Alkohol ausgeschenkt und keine Musik gespielt werde, den Regeln ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen. Der Beschluss sei nicht aufzuheben.

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 30.04.2012
Quelle: Amtsgericht München/ra-online

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