Erhaltungspflicht einer Mietsache: Instandsetzen eines Abluftschachts ist Aufgabe des Vermieters

Im zugrunde liegenden Fall bemerkte eine Münchner Mieterin eines Tages eine zunehmende Feuchtigkeit in ihrem Badezimmer. Dieses verfügte über kein Außenfenster. Die Entsorgung der feuchten Luft erfolgte über einen in der Wand eingelassenen Abluftkanal, der zu einem Rohr im Dach führte, durch das die Luft entweichen konnte.

Abluftkanal verstopft – Vermieter verweigert Besichtigung und Beseitigung des Mangels

Bei genauerem Hinsehen stellte die Mieterin fest, dass der Schacht sowohl im unmittelbaren Anschluss an die Wand des Badezimmers verstopft als auch insgesamt in einem verdreckten Zustand war. Sie fertigte Fotos an und bat die Vermieterin um Abhilfe. Die Fotos beeindruckten die Vermieterin nicht. Sie weigerte sich, jemanden in die Wohnung schicken, um sich die Sache einmal anzusehen. Sie war der Ansicht, die Angelegenheit sei Sache der Mieterin.

Erhaltungspflicht bezüglich einer Mietsache obliegt grundsätzlich dem Vermieter

Die Mieterin erhob daraufhin Klage auf Mängelbeseitigung vor dem Amtsgericht München. Der zuständige Richter gab ihr auch Recht. Grundsätzlich obliege die Erhaltungspflicht bezüglich der Mietsache dem Vermieter. Die normale vertragsmäßige Abnutzung gehe zu dessen Lasten. Der Sachverständige, der sich vor Ort die Gegebenheiten angesehen habe, sei zu dem Ergebnis gekommen, dass es sich im Bereich der Ansaugöffnung im Wesentlichen um normalen, durch den Gebrauch der Wohnung entstandenen Schmutz gehandelt habe.

Erhaltungspflicht des Vermieters greift auch bei Abluftsystemen außerhalb der Mietsache

Die Erhaltungspflicht der Vermieterin entfalle auch nicht dadurch, dass das Abluftsystem sich außerhalb der Wohnung befinde. Unter diese Pflicht fallen auch Anlagen, die der Versorgung bzw. Entsorgung der Mieträume dienten. Die Pflicht ende nicht am Abluftgitter selbst, sondern beträfe auch den dahinterliegenden Schacht.

Zutrittsverweigerung für Gutachter nicht nachzuvollziehen

Es sei auch nicht nachzuvollziehen, warum die Vermieterin nicht wenigstens einmal einen Mitarbeiter in die Wohnung geschickt habe, um die Angelegenheit zu überprüfen. Im Gegenteil habe sie der Mieterin auch noch unterstellt, die Fotos gefälscht zu haben. Auch während der Gutachtenserstellung habe sie trotz Aufforderung durch das Gericht dem Sachverständigen keinen Zugang zum Dach gewährt. Da sie dadurch die Überprüfung vereitelt habe, ob das Rohr auch beim Dachausgang verschmutzt sei, sei von dem Vortrag der Mieterin, dass dies der Fall sei, auszugehen.

Vermieter muss Abluftschacht instand setzen

Die Vermieterin habe daher den Abluftschacht insgesamt wieder in einen funktionsfähigen Zustand zu versetzen.