Einmaliges Versäumen eines Termins zum Einbau von Rauchmeldern berechtigt Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses

Die Beklagte des zugrunde liegenden Streitfalls mietete im Oktober 2011 zusammen mit ihrem nun volljährigen Sohn von der Klägerin eine 2-Zimmer-Wohnung in München-Johanneskirchen gegen eine Warmmiete von zuletzt 614,17 Euro an. Durch Urteil des Amtsgerichts München vom 17. Juli 2018 war die Beklagte, die sich im schriftlichen Verfahren nicht geäußert hatte, verurteilt worden, die Montage von Rauchwarnmeldern in ihrer Wohnung "in der Zeit von montags bis freitags zwischen 8 Uhr und 17 Uhr" zu dulden. Mit Schreiben vom 4. September 2018 wurde die Beklagte, die sich auch nach diesem Urteil nicht bei der Klägerin gemeldet hatte, unter Kündigungsandrohung aufgefordert, die Montage der Rauchwarnmelder "am 2. Oktober 2018 zwischen 15.30 Uhr und 17.30 Uhr" zuzulassen. Die Beklagte reagierte auch auf dieses Schreiben nicht. Bis zur mündlichen Verhandlung vom 22. Februar 2019 waren im klagegegenständlichen Mietobjekt keine Rauchwarnmelder eingebaut.

Vermieterin hält Fortsetzen des Mietverhältnisses für unzumutbar

Die Klägerin war der Meinung, dass ihr die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses wegen der hartnäckigen Weigerung der Beklagten, dem rechtskräftigen Endurteil des Amtsgerichts München vom 17. Juli 2018 Folge zu leisten nicht länger zumutbar sei. Die Klägerin sei zu der am 11. Oktober 2018 erklärten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen. Die Beklagte behauptete, dass es seit ihrem Einzug in die Wohnung nie Probleme gegeben habe. Sie wolle in der Wohnung bleiben, zumal es mit Schwierigkeiten verbunden sei, wieder in der Nähe ihres Arbeitsplatzes eine Wohnung zu finden. Da sie sich um ihre erkrankte Mutter habe kümmern müssen, sei es für sie schwierig gewesen, der Klagepartei Zutritt zur Wohnung zu gewähren.

AG bejaht grundsätzliche erhebliche Pflichtverletzung seitens der Mieterin

Das Amtsgericht München gab der Beklagten Recht. Nach § 543 Abs. 1 BGB könne jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liege vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Dabei könne zu Lasten der Beklagten durchaus von einer erheblichen mietrechtlichen Pflichtverletzung und auch von einem diesbezüglichen Verschulden ausgegangen werden. Es möge zwar sein, dass die Beklagte seit Monaten habe vermehrt Zeit zur Unterstützung ihrer erkrankten Mutter aufwenden müssen. Inwiefern dies allerdings - zumal über einen längeren Zeitraum hinweg - der Wahrnehmung eines vergleichsweise kurzen Termins mit der Klägerin hätte entgegenstehen sollen, sei weder vorgetragen, noch sonst ersichtlich. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass die Beklagte zwar berufstätig ist, jedoch mit ihrem - erwachsenen - Sohn in der Wohnung lebt. Von daher wäre es der beklagten Partei auch ohne Weiteres zumutbar gewesen, bei - unterstellter - eigener Verhinderung ihren Sohn zu bitten, einem Vertreter oder Beauftragten der Klagepartei zur Installation der Rauchwarnmelder die Wohnungstür zu öffnen und den Zutritt zum Mietobjekt zu gewähren.

Endurteil des AG zum Einbau von Rauchwarnmeldern weist formale Fehler auf

Das Gericht wies aber andererseits darauf hin, dass die "letztmalige Terminsetzung" vom 4. September 2018 in zeitlicher Hinsicht über den Inhalt des Endurteils vom 17. Juli 2018 hinausgehe und damit einen formalen Fehler aufweise. Denn während im vorgerichtlichen Schreiben der Klägerin vom 4. September 2018 von einer Zutrittsgewährung zwischen "15.30 Uhr und 17.30 Uhr" die Rede sei, beziehe sich das Endurteil streng genommen nur auf einen zeitlichen Rahmen bis 17 Uhr. Der Beklagten sei zudem im Schreiben vom 4. September 2018 nur ein einziger Termin vorgegeben worden. Für das Bestandsinteresse der Beklagten streite hier ferner, dass zwischen den Parteien bereits ein mehrjähriges Mietverhältnis bestehe und weitere Pflichtverletzungen der Beklagten weder vorgetragen, noch sonst ersichtlich seien. Die Klägerin habe in Bezug auf den öffentlich-rechtlich veranlassten Einbau von Rauchwarnmeldern - jedenfalls derzeit - grundsätzlich auch keine bauordnungsrechtlichen Konsequenzen zu befürchten, zumal eine besondere behördliche Überprüfung des Einbaus oder wiederkehrende Kontrollen bauordnungsrechtlich nicht vorgesehen seien. Damit sei beispielsweise auch keine Verhängung eines Bußgeldes zum Nachteil der Klägerin zu erwarten. Eine konkrete Gefährdung der Sachsubstanz der Wohnung sei ebenfalls nicht ersichtlich.

Nach alledem sei unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls nicht von einer wirksamen fristlosen Kündigung auszugehen.