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Samstag, 21. Januar 2017

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die zehn aktuellsten Urteile, die zum Schlagwort „Mietschulden“ veröffentlicht wurden

Landgericht Berlin, Beschluss vom 13.10.2016
- 67 S 285/16 -

Wirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei Kenntnis des Mieters von ausbleibenden Mietzahlungen durch Jobcenter

Mangelnde Kenntnis von Nichtzahlung muss Mieter nachweisen

Stellt das Jobcenter Mietzahlungen ein, so kann der Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt werden, wenn er von der Nichtzahlung Kenntnis hat. Beruft sich der Mieter auf fehlende Kenntnis, so muss er diese nachweisen. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im November 2015 wurde ein Wohnungsmieter fristlos gekündigt, da er sich seit Mai 2012 mit Mietzahlungen in Höhe von insgesamt 1.155,39 EUR in Verzug befand. Der Mieter wehrte sich gegen die Kündigung mit der Begründung, er habe von den ausbleibenden Mietzahlungen nichts gewusst, da für die Zahlungen das Jobcenter zuständig sei. Dies ließen die Vermieter jedoch nicht gelten und verwiesen auf eine Zahlungserinnerung von Oktober 2015. Selbst danach blieben die Mietzahlungen aus. Der Mieter behauptete, die Zahlungserinnerung nicht erhalten zu haben. Die Vermieter erhoben schließlich Räumungsklage. Das Amtsgericht... Lesen Sie mehr

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Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23.08.2016
- VIII ZR 23/16 -

BGH: Wirksamer Kündigungs­aus­schluss für vier Jahre bei Möglichkeit der ordentlichen Kündigung "zum Ablauf dieses Zeitraums"

Keine unangemessene Benachteiligung des Mieters

Eine Kündigungs­aus­schlussklausel ist wirksam, wenn sie eine ordentliche Kündigung bis zum Ablauf von vier Jahren ausschließt. Durch eine solche Regelung wird ein Wohnungsmieter nicht im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB unangemessen benachteiligt. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichthofs hervor.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter einer Doppelhaushälfte kündigten im Februar 2015 das Mietverhältnis ordentlich und stellten nach Ablauf der Kündigungsfrist sämtliche Mietzahlungen ein. Der Vermieter erkannte die ordentliche Kündigung jedoch nicht an. Er verwies auf eine Klausel im Mietvertrag, wonach eine ordentliche Kündigung erst "zum Ablauf" von vier Jahren... Lesen Sie mehr

Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.08.2016
- VIII ZR 261/15 -

BGH: Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt vollständigen Ausgleich der Mietrückstände voraus

Verbleib einer Restforderung rechtfertigt Räumungsklage des Vermieters

Wird einem Wohnungsmieter wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt, so wird die Kündigung nur dann gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2, § 543 Abs. 2 Satz 3 oder § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, wenn der Mieter die Rückstände vollständig ausgleicht. Verbleibt dagegen eine Restforderung, kann der Vermieter erfolgreich auf Räumung der Wohnung klagen. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs hervor.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Dem Mieter einer Wohnung wurde im Juli 2014 wegen Mietrückstände in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten fristlos gekündigt. Der Mieter erkannte die Kündigung aber nicht an. Er stellte den Mietrückständen eigene Gegenforderungen aus Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 entgegen. Durch diese Forderungen reduzieren sich die... Lesen Sie mehr

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Amtsgericht Pasewalk, Urteil vom 22.04.2016
- 101 C 85/14 -

Vermieter muss Kosten des Mieters für Wiederbeschaffung von Kontoauszügen zwecks Verteidigung gegen unberechtigte Mietforderung tragen

Schadens­ersatz­pflicht aufgrund Verletzung von mietvertraglichen Nebenpflichten

Macht ein Vermieter unberechtigt Mietforderungen geltend und kann sich der Mieter dem nur durch die Wiederbeschaffung von Kontoauszügen erwehren, so hat der Vermieter die Kosten für die Wiederbeschaffung zu tragen. Er ist insofern schadens­ersatz­pflichtig, weil er eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag verletzt. Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Pasewalk hervor.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nachdem im September 2012 das Mietverhältnis über eine Wohnung endete, machte die Vermieterin im Dezember 2013 gegen den ehemaligen Mieter noch Mietforderungen aus dem Jahr 2010 geltend. Der Mieter behauptete sämtliche Mieten gezahlt zu haben. Da der Fall vor Gericht kam, beschaffte sich der Mieter die inzwischen vernichteten Kontoauszüge... Lesen Sie mehr

Landgericht Berlin, Urteil vom 21.04.2016
- 9 O 345/15 -

Zahlungsverzug des Mieters einer Eigentumswohnung: Verwalter haftet für verspätete Unterrichtung des Wohnungseigentümers sowie verspäteter Kündigung

Lediglich Ausspruch von Mahnungen entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

Kommt der Mieter einer Eigentumswohnung in Zahlungsverzug, hat der Verwalter den Wohnungseigentümer davon zeitnah zu unterrichten und eine Kündigung auszusprechen. Kommt er dem nicht nach, so haftet der Verwalter auf Schadensersatz. Es entspricht keiner ordnungsgemäßen Verwaltung lediglich Mahnungen auszusprechen. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin hervor.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Eigentümer einer Wohnung hatte diese vermietet. Die Überwachung des Zahlungsverkehrs sollte vom Verwalter übernommen werden. Im Jahr 2010 geriet die Mieterin erstmals in Zahlungsverzug. Der Verwalter sprach daraufhin im Juni und September 2010 jeweils eine Mahnung aus. Der Mietrückstand wurde daraufhin vom Jobcenter ausgeglichen. Ab Januar... Lesen Sie mehr

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Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.07.2016
- VIII ZR 296/15 -

Kündigung eines Wohnraum­miet­verhältnisses wegen älterer Mietrückstände berechtigt und wirksam

BGH verneint Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob eine auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB gestützte fristlose Kündigung eines Wohnraum­miet­verhältnisses gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam ist, wenn sie aufgrund älterer Mietrückstände erfolgt.

Die Klägerin des zugrunde liegenden Verfahrens, eine katholische Kirchengemeinde, hatte der Beklagten seit dem Jahr 2006 eine Wohnung in Düsseldorf vermietet. Die Beklagte blieb die Mieten für die Monate Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen Mahnung vom 14. August 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. November 2013 wegen der weiterhin... Lesen Sie mehr

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23.02.2016
- VIII ZR 321/14 -

BGH: Kein Einwand des Rechtsmissbrauchs gegen ordentliche Kündigung bei Ausgleich offener Mietrückstände zwei Monate nach Erhebung der Räumungsklage

Unzulässige entsprechende Anwendung der Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB

Dem Mieter steht gegen eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug nicht der Einwand des Rechtsmissbrauchs zu, wenn die Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage ausgeglichen werden, keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es zukünftig erneut zu Zahlungsrückständen kommen wird und der Mieter sonst seine mietvertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat. Denn dies würde auf eine unzulässige entsprechende Anwendung der Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hinauslaufen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Da sich Mieter einer Wohnung seit vier Monaten mit ihren Mietzahlungen in Verzug befanden, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis unter anderem ordentlich. Später erhob sie Räumungsklage. Sechs Tage nach Klageerhebung gewährte das Jobcenter jedoch ein Darlehen, so dass die Mieter die Mietrückstände vollständig ausgleichen konnten.... Lesen Sie mehr

Kammergericht Berlin, Hinweisbeschluss vom 07.01.2016
- 8 U 205/15 -

Nur vollständiger Ausgleich von Mietrückständen lässt Kündigungsgrund entfallen

Vollständiger Ausgleich bewirkt Unwirksamkeit der Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Kommt ein Mieter in Zahlungsverzug, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Der Kündigungsgrund entfällt aber, wenn der Mieter die Mietrückstände ausgleicht. Voraussetzung dafür ist aber der vollständige Ausgleich. Dies geht aus einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin hervor.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nachdem ein Gewerbemieter mit den Mietzahlungen für die Monate August bis Oktober 2014 in Höhe von jeweils ca. 1.217 EUR in Verzug kam, erhielt er von seinem Vermieter eine fristlose Kündigung. Der Mieter erkannte diese jedoch nicht an. Er verwies darauf, dass er einen Tag zuvor eine Zahlung in Höhe von 1.300 EUR geleistet habe. Der Vermieter... Lesen Sie mehr

Amtsgericht Augsburg, Urteil vom 23.12.2015
- 74 C 2594/15 -

Kein Zahlungsverzug des Mieters bei Nichtnutzung formularmäßiger Einzugsermächtigung durch Vermieter

Vermieter steht kein Recht zur fristlosen Kündigung zu

Macht ein Vermieter von der ihm formularvertraglich eingeräumten Einzugsermächtigung keinen Gebrauch und kommt der Mieter dadurch in Zahlungsverzug, so steht dem Vermieter kein Recht zur fristlosen Kündigung zu. Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Augsburg hervor.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Dem Vermieter einer Wohnung wurde durch den Mietvertrag formularmäßig eine Einzugsermächtigung eingeräumt. Davon machte er jedoch keinen Gebrauch, so dass die Mieter der Wohnung mit den Mietzahlungen in Höhe von insgesamt ca. 491 Euro in Verzug kamen. Der Vermieter kündigte daher das Mietverhältnis fristlos im Oktober 2015. Die Mieter, die... Lesen Sie mehr

Landgericht Berlin, Urteil vom 11.06.2015
- 18 S 65/14 -

Miet­schulden­freiheits­bescheini­gung begründet trotz Widerspruch zur Mietminderung Verzicht auf Mietrückstände

Vorliegen eines negativen Schuld­anerkennt­nisses

Hat ein Vermieter einer Mietminderung widersprochen und stellt er dennoch eine Miet­schulden­freiheits­bescheini­gung aus, so kann der Mieter davon ausgehen, dass der Vermieter auf die Geltendmachung der Mietrückstände verzichtet. In diesem Fall liegt ein negatives Schuldanerkenntnis vor. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin hervor.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Vermieterin machte gegenüber den Mietern einer ihrer Wohnungen Mietrückstände wegen einer aus ihrer Sicht unberechtigten Mietminderung geltend. Die Mieter stellten sich auf dem Standpunkt, dass die Mietminderung berechtigt und die Nachforderung der Vermieterin ohnehin ausgeschlossen sei. Den Ausschluss begründeten die Mieter damit, dass... Lesen Sie mehr



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