BGH: Vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch Mieter trotz Mietmangels führt nicht zum Ausschluss des Miet­minderungs­rechts

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ab Februar 2012 minderte die Mieterin einer Gewerbeimmobilie ihre Miete um 50 %. Die Vermieterin akzeptierte das Minderungsrecht jedoch nicht. Sie verwies darauf, dass die Mieterin trotz Kenntnis von den Mängeln vorbehaltslos von der Option zur Verlängerung des Mietvertrags Gebrauch gemacht habe. Ein Recht zur Mietminderung sei somit ausgeschlossen gewesen. Die Vermieterin klagte daher auf Zahlung der ausstehenden Miete.

Landgericht und Oberlandesgericht geben Zahlungsklage statt

Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht Koblenz gaben der Zahlungsklage statt. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts habe die Mieterin durch die vorbehaltlose Ausübung der Verlängerungsoption entsprechend § 536 b BGB das Recht verloren, sich auf die Mängel zu berufen. Gegen diese Entscheidung legte sie Revision ein.

Bundesgerichtshof verneint Ausschluss des Mietminderungsrechts

Der Bundesgerichthof entschied zu Gunsten der Mieterin und hob daher die Entscheidung des Oberlandesgerichts auf. Die vorbehaltlose Ausübung der Verlängerungsoption habe nicht zu einem Verlust des Mietminderungsrechts geführt.

Keine Anwendung von § 536 b BGB

Zwar sei ein Mieter mit seinem Minderungsrecht ausgeschlossen, wenn er trotz Kenntnis vom Mangel den Mietvertrag abschließt, so der Bundesgerichtshof. Die Ausübung der Verlängerungsoption habe aber kein Vertragsschluss dargestellt. Es sei keine neuer Vertrag zustande gekommen. Vielmehr sei lediglich die Laufzeit des Mietverhältnisses verlängert worden. Im Übrigen sei der Mietvertrag mit demselben Inhalt fortgesetzt worden.

Keine entsprechende Anwendung von § 536 b BGB

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs sei auch keine entsprechende Anwendung von § 536 b BGB in Betracht gekommen. Durch die Vorschrift solle verhindert werden, dass der Mieter trotz Kenntnis des Mangels den Mietvertrag abschließe und nachfolgend eine Mietminderung geltend mache. Ein solch widersprüchliches Verhalten liege aber im Fall der vorbehaltlosen Ausübung der Verlängerungsoption nicht vor. Die Entscheidung für den Mietvertragsschluss sei nämlich bereits gefallen und die mietvertraglichen Rechte und Pflichten seien bereits festgelegt.