Umbau von Eislaufhalle in Lebensmittelmarkt nicht zulässig

Die beklagte Stadt hatte dem Rechtsvorgänger des Klägers 1981 das mit einer Eislaufhalle bebaute Grundstück verkauft und eine Änderung dieser Nutzung vertraglich von ihrer vorherigen Genehmigung abhängig gemacht. Sie hatte sich dafür ihrerseits verpflichtet, die Halle in den Sommermonaten anzumieten, kündigte dieses Mietverhältnis aber später. Der Kläger, der das Grundstück 1983 mit allen vertraglichen Verpflichtungen übernommen hatte, stellte den Betrieb der Eislaufhalle 2001 ein und beantragte im März 2003 die Erteilung eines Bauvorbescheids für die Errichtung eines Lebensmittelmarktes. Diesen Antrag lehnte die Stadt unter Hinweis auf die Regelungen des Kaufvertrags und die Festsetzungen des Bebauungsplans „Wohnpark Kehler Tor“ ab. Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren klagte der Eigentümer der Eislaufhalle vor dem Verwaltungsgericht. Nach einer mündlichen Verhandlung vor Ort wies die 6. Kammer die Klage ab.

Zu den Entscheidungsgründen führte das Gericht wie folgt aus:

Die Klage sei zulässig, obwohl die Stadt die im Vertrag vorgesehene Zustimmung zur Nutzungsänderung verweigere, entschied die 6. Kammer. Denn der Bauvorbescheid sei für den Kläger trotzdem nicht offensichtlich ohne Nutzen. Ob die Weigerung der Stadt rechtmäßig sei, müsse erst das Zivilgericht entscheiden. Es könne aber nicht ausgeschlossen werden, dass der Kläger Anspruch auf die Zustimmung habe, weil die Stadt das Mietverhältnis für die Sommermonate gekündigt und dem Betrieb der Eislaufhalle damit möglicherweise die wirtschaftliche Basis entzogen habe.

Die Klage sei aber unbegründet, weil ein Lebensmittelmarkt auf dem Grundstück der ehemaligen Eislaufhalle nicht zulässig sei, heißt es in den Entscheidungsgründen weiter. Im Bebauungsplan „Wohnpark Kehler Tor“ habe die Stadt beabsichtigt, eine Eislaufhalle festzusetzen. Sollte diese Festsetzung wirksam sein, verbiete sie die Errichtung eines Lebensmittelmarktes. Sollte die Festsetzung unwirksam sein, sei der Lebensmittelmarkt unzulässig, weil er sich nicht in die nähere Umgebung einfüge. Denn der Lebensmittelmarkt habe eine Verkaufsfläche von mehr als 800 m² und sei daher als großflächiger Einzelhandelsbetrieb anzusehen. Entgegen der Ansicht des Klägers zähle auch ein Windfang zur Verkaufsfläche. Auch könne für Putz allenfalls ein minimaler Abzug gewährt werden, da der Verkaufsraum keine Innenwände habe.

Ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb sei in der im Wesentlichen von Wohnnutzung geprägten näheren Umgebung nicht zulässig. Der etwa 200 m entfernte Aldi-Markt könne nicht als Maßstab berücksichtigt werden, weil sich dessen Emissionen auf das Baugrundstück nicht auswirkten. Abgesehen davon habe er eine geringere Verkaufsfläche und sei daher - anders als das Bauvorhaben - nicht großflächig. Wegen des zu erwartenden zusätzlichen Verkehrsaufkommens, das deutlich über das der Eislaufhalle hinausgehe, füge sich das Bauvorhaben nicht in die vorhandene Wohnnutzung ein. Die Anzahl von 103 Stellplätzen sei zudem ein Indiz dafür, dass der Lebensmittelmarkt nicht nur der Versorgung der näheren Umgebung dienen solle.